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相続した不動産は、そのまま売却できる？

親や親族から土地や家を相続したものの、
「この家はもう住む予定がないから売却したい」
と考える方は少なくありません。

しかし、相続した不動産は、亡くなった方の名義のまま売却することはできません。

亡くなった方の名義のままでは、最終的に買主へ所有権を移転することができないためです。
まず必要になるのが、亡くなった方から相続人へ名義を変更する
相続登記です。

相続登記によって相続人名義へ変更したうえで、買主への所有権移転登記を行うのが基本的な流れです。

この記事では、相続した不動産を売却するまでの流れを、相続登記から売買契約、決済・引渡しまで順番に解説します。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却する場合は、一般的に次のような流れで手続きを進めます。

一見すると不動産会社へ売却を依頼することが中心のように思えますが、実際には、その前段階となる相続手続きが非常に重要です。

相続人の確認や遺産分割協議が終わっていなければ、相続登記を進めることができません。

相続手続き全体の進め方が分からない場合は、次の記事も参考にしてください。

① 相続人を確認する

最初に行うのは、誰が相続人になるのかを確認することです。

相続人を確定するためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本などを収集します。

例えば、家族構成によって相続人は次のように異なります。

• 配偶者と子どもが相続人になるケース
• 子どもがおらず、兄弟姉妹が相続人になるケース
• 前婚のお子様が相続人になるケース
• 先に亡くなった子どもの代わりに孫が相続人になるケース

家族が把握していなかった相続人が、戸籍を調査することで判明することもあります。

また、遺言書が残されている場合には、その内容に従って不動産を取得する人が決まることもあります。

誰が手続きに参加する必要があるのかを正確に確認することが、その後の手続きを進める第一歩です。

② 遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得するのかを相続人全員で話し合います。
これを「遺産分割協議」といいます。

例えば、相続した不動産を売却する場合には、次のような方法が考えられます。

• 長男が不動産を相続し、その後に売却する
• 相続人のうち代表者1名が取得して売却する
• 相続人全員の共有名義にした後、全員で売却する
• 売却後の代金を相続人の間で分ける

どの方法が適しているかは、相続人の人数や関係、不動産の状況、売却代金の分け方などによって異なります。

話し合いがまとまったら、その内容を
遺産分割協議書
として書面にまとめます。

遺産分割協議書は、相続登記を申請する際の重要な書類です。
相続人全員が内容を確認し、通常は実印で押印したうえで、印鑑証明書を添付します。

特に不動産を売却する予定がある場合は、
誰が不動産を取得するのかだけでなく、売却代金をどのように分けるのかについても、あらかじめ十分に話し合っておくことが大切です。

③ 相続登記を行う

遺産分割協議が終わったら、亡くなった方から不動産を取得する相続人への相続登記を行います。

相続登記とは、亡くなった方の名義から相続人の名義へ変更する手続きです。

相続登記が完了することで、相続人が登記上の所有者となり、その後、買主へ所有権を移転できるようになります。

亡くなった方の名義から、買主の名義へ直接変更することはできません。

原則として、次の2段階の登記が必要です。

なお、相続登記は令和6年4月1日から義務化されています。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

売却を予定している場合であっても、
「売るときにまとめて手続きすればよい」と相続登記を先延ばしにしないことが大切です。

④ 不動産会社へ売却を依頼する

相続登記の見通しが立ったら、不動産会社へ売却を相談します。

相続した不動産の売却方法には、大きく分けて
「仲介」と「買取」の2つ
があります。

仲介による売却

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探す方法です。

インターネットや広告などを利用して広く買主を募集するため、
市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。

一方で、購入希望者がすぐに見つかるとは限りません。
内覧への対応や条件交渉が必要になることもあり、売却完了まで時間がかかる場合があります。

不動産会社による買取

買取とは、不動産会社が買主となって、不動産を直接買い取る方法です。

一般の購入希望者を探す必要がないため、
短期間で売却しやすく、早く現金化したい場合に向いています。

例えば、次のような場合には買取が選ばれることがあります。

• 遠方にある相続不動産を早く処分したい
• 空き家の管理負担を早くなくしたい
• 建物が古く、一般の買主が見つかりにくい
• 相続人の間で早めに売却代金を分けたい

ただし、一般的には、仲介で売却する場合よりも買取価格が低くなる傾向があります。

売却価格を重視するのか、売却までのスピードや手間の少なさを重視するのかによって、適した方法は異なります。

相続登記前でも査定や売却相談はできる

「相続登記が終わるまで、不動産会社へ相談してはいけない」と思われる方もいらっしゃいますが、そのようなことはありません。

相続登記前であっても、不動産の査定を依頼したり、売却方法について相談したりすることは可能です。

例えば、次のような準備は相続登記前から進められます。

• 売却した場合のおおよその価格を確認する
• 仲介と買取のどちらが向いているか相談する
• 複数の不動産会社から査定を取る
• 売却までのスケジュールを立てる
• 建物内の荷物や残置物の整理を始める

ただし、実際に買主へ所有権を移転するためには、相続登記を完了しておく必要があります。

相続登記と売却準備は同時に進められることも多い

相続した不動産を早めに売却したい場合、すべての手続きを一つずつ順番に終わらせる必要はありません。

実際には、
相続登記の準備と、不動産の売却準備を並行して進めるケースが多くあります。

例えば、次のような形で同時に手続きを進めることができます。

• 司法書士が戸籍を収集し、相続登記の準備を進める
• 相続人が遺産分割協議を行う
• 不動産会社が査定を行う
• 仲介と買取のどちらにするかを検討する
• 売却価格や売却時期について相続人間で話し合う

それぞれの手続きを並行して進めておけば、相続登記が完了した後、スムーズに売買契約や決済へ進むことができます。

「相続登記が終わるまで何もできない」というわけではありません。

売却を検討し始めた段階から司法書士と不動産会社へ相談し、全体のスケジュールを共有しておくことが大切です。

⑤ 売買契約・決済・引渡し

購入希望者が見つかり、売却価格や引渡し時期などの条件がまとまると、売買契約を締結します。

その後、決済日に売買代金の支払いと不動産の引渡しを行います。

決済日には、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士などが連携して手続きを進めるのが一般的です。

司法書士は主に次のような業務を担当します。

• 売主と買主の本人確認
• 売却意思や購入意思の確認
• 登記に必要な書類の確認
• 買主への所有権移転登記
• 抵当権抹消登記が必要な場合の書類確認

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には、売却代金でローンを完済し、同日に抵当権抹消登記を行うこともあります。

決済日に必要書類が不足していると、予定どおりに売買代金を受け取れず、引渡しが延期になることもあります。

司法書士や不動産会社から案内された書類は、早めに準備しておきましょう。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続登記を後回しにしない

「買主が見つかってから相続登記をすればよい」と考える方もいらっしゃいます。

しかし、戸籍収集や遺産分割協議に時間がかかったり、予想していなかった相続人が判明したりすることがあります。

買主が見つかった後に相続手続きを始めると、契約や決済の予定に間に合わない可能性があります。

売却を予定している場合こそ、早い段階から相続登記の準備を始めることが大切です。

相続人全員で十分に話し合う

相続人が複数いる場合には、次の事項を事前に話し合っておきましょう。

• 誰が不動産を取得するのか
• 仲介と買取のどちらを利用するのか
• どの程度の価格であれば売却するのか
• 売却代金をどのように分けるのか
• 仲介手数料や登記費用を誰が負担するのか

例えば、1人の相続人が「早く売りたい」と考えていても、別の相続人が「時間をかけて高く売りたい」と考えていることがあります。

売却方法や希望価格について十分に話し合わないまま進めると、後から意見が対立することがあります。

売却後の税金も確認する

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税や住民税が発生することがあります。

また、相続税を納付している場合や、相続した空き家を売却する場合には、一定の特例を利用できる可能性があります。

税金の取扱いは、取得時期、取得費、売却価格、相続税の申告状況などによって異なります。

売却後に予想外の税金が発生しないよう、必要に応じて税理士へ確認しましょう。

このような場合は司法書士への相談がおすすめ

相続した不動産の売却は、単に不動産を売るだけの手続きではありません。
相続人の調査、遺産分割協議、相続登記、売買による所有権移転登記など、複数の手続きが関係します。

特に次のような場合は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

• 相続人が複数いる
• 遺産分割協議がまだ終わっていない
• 相続登記をしていない
• 相続人が遠方や海外に住んでいる
• 何代も前の名義のままになっている
• 住宅ローンが残っている
• 売却までの期限が決まっている
• 不動産会社から相続登記を急ぐように言われた

売却することが決まってからではなく、売却を検討し始めた段階で相談することで、手続きの手戻りを防ぎやすくなります。

司法書士と不動産会社が早い段階から情報を共有することで、相続登記と売却準備を効率よく進められるケースもあります。

相続登記と不動産売却は早めに準備しよう

相続した不動産を売却するためには、亡くなった方から相続人への相続登記が必要です。

ただし、相続登記が完了するまで、不動産の売却準備を何も進められないわけではありません。

不動産会社への査定依頼、仲介と買取の比較、売却価格の検討などは、相続登記の準備と並行して進めることができます。

相続登記と売却準備を早めに始め、それぞれを同時に進めることが、スムーズな売却につながります。

当事務所でも、不動産会社と連携しながら、相続登記から売却時の登記手続きまでサポートしています。

「相続登記と売却のどちらから始めればよいか分からない」
「売却までの期限が決まっている」
という場合も、現在の状況に応じて進め方をご案内いたします。