離婚による財産分与で不動産の名義変更をする場合の手順

離婚の際には養育費や親権など決めることがたくさんあります。財産分与もそのひとつです。

財産分与とは離婚に際して「夫婦の財産を分ける（分与）すること」です。

結婚して夫婦として暮らしている間は、家庭の財産として夫婦で不動産や預金などを管理しているかもしれません。しかし、離婚すると別々の生活をしますから、不動産や預金などを夫婦で一緒に管理することはできません。夫婦として培った財産を離婚時に財産分与で夫の分・妻の分と分けるのです。これが財産分与という作業になります。

財産分与の対象になるのは次のような夫婦の財産です。

夫婦のマイホームといった不動産があれば財産分与の対象になります。財産分与の対象に不動産があれば「どのように分与するか」が問題です。夫婦が不動産を分与するということは、場合によっては不動産名義も変更しなければならないということです。住宅ローンが残っている場合はどのように処理するかも問題になります。

離婚協議の内容確定

財産分与の名義変更登記をするためには「不動産をどのように分与するか」を決めなければいけません。ただ、離婚においては不動産の財産分与だけ決めればいいというわけではありません。他の財産をどのように分与するかも決める必要もありますし、親権や養育費、慰謝料（請求できるケースの場合）をどうするかも決めなければいけません。

財産分与や養育費、親権などは当事者間でしっかり話をまとめる必要があります。また、「不動産はどうするか」「親権をどちらが持つか」だけ決めても、他の事柄が決まっていないと離婚準備は進みません。

自分で登記申請する場合の準備も進みませんので、不動産の財産分与だけでなく、財産分与全般、養育費、親権、慰謝料、年金分割など、決めるべきことは夫婦間でしっかり話し合い、内容を確定させておきましょう。必要な手続きをするのはそれからです。

名義変更登記と離婚届

財産分与による不動産の名義変更登記をする場合、離婚届の提出など他手続きとどのような順番で進めるかが問題になります。

離婚届の提出と財産分与による名義変更登記の順番は、①離婚届の提出、②登記申請の順番が基本です。

手続き上、財産分与による名義変更は、離婚後にしか行うことができません。

これは、「離婚後に財産分与について話し合いをはじめたらよい」と言う事ではありません。

当事者間でしっかりと、離婚後の財産分与等の内容について協議し、内容について合意を形成したうえで離婚届を提出し、その後、速やかに財産分与の手続を処理するのが理想的な流れです。

そうしないと、相手方が不誠実な場合、離婚届け提出後、連絡が取れなくなったり、手続に協力してくれないなどのトラブルとなる可能性があります。注意が必要です。

なお、離婚前に夫名義の不動産を妻に名義変更したい場合は贈与や売買などになります。財産分与と税金上の取り扱いなども変わってくるため注意が必要です。

税負担について確認

財産分与で不動産名義を変更する（移転する）ということは、離婚に際して夫婦の片方から片方へ贈与が行われるに等しいことです。贈与税がかかるのか、不動産取得税を納めなければならないのかなど、税金面が問題になります。

財産分与で不動産の名義変更をすると贈与税や不動産取得税など税金はどうなるのでしょうか。

離婚による財産分与と贈与税

財産分与で不動産名義変更しても贈与税はかかりません。なぜなら財産分与は贈与ではなく、離婚に際して財産を分けただけだからです。贈与ではなく婚姻中の財産の清算という位置づけなので、財産分与については原則的に贈与税非課税になっています。ただし、例外的に以下の2つのパターンでは贈与税がかかりますので注意してください。

贈与税については別記事でも解説しています。参考にしてください。

離婚による財産分与と不動産取得税について

財産分与で不動産名義変更をする場合は、不動産取得税がかかる場合とかからない場合があります。

財産分与には3つの種類があり、どの種類に分類されるかによって不動産取得税の課税状況が変わってくるのです。

精算的財産分与とは、夫婦の共有財産を離婚に際して分与する財産分与です。財産分与の中でも一般的な財産分与になります。夫婦の財産分与が清算的財産分与であれば不動産取得税はかかりません。不動産を取得したのではなく、あくまで清算だからです。

慰謝料的財産分与とは、慰謝料を払う場合に財産分与で調整するタイプの財産分与になります。

扶養的財産分与は離婚後の配偶者の生活を援助する目的で行われる財産分与です。

財産分与が慰謝料的財産分与や扶養的財産分与だと判断された場合は、基本的に不動産取得税の課税対象になります。

不動産取得税については別の記事で詳しく解説しています。

登録免許税、登記費用について

登録免許税とは登記をする際に納めなければならない税金です。登記をしてもらうための手数料のような税金になります。財産分与による不動産名義変更の際も登録免許税は納めなければいけません。

また、登記に必要な書類などを取得する際は別途費用がかかります。司法書士に依頼する場合は司法書士費用もかかるため注意してください。

司法書士に依頼せず自分で登記申請する場合には、司法書士費用はかかりません。ただし、司法書士に依頼しなくても登録免許税は納める必要があります。登録免許税と司法書士報酬は別物です。

財産分与の対象物件の調査

財産分与の内容について決めたら、次は財産分与の対象になる不動産の情報確認をします。慣れ親しんだマイホームなどを財産分与する場合、あらためて不動産調査をすることに違和感を覚えるかもしれません。

財産分与のときに不動産の調査をするのは、不動産の権利状況やローンの状況を確認するためです。

登記事項証明書の取得方法など

財産分与の際の不動産情報は登記事項証明情報により確認します。

登記事項証明情報は法務局から取得できます。法務局の窓口で取得できる他、郵送やオンラインでも取得可能です。

登記事項証明情報を取得したら不動産の名義をあらためて確認しておきましょう。登記事項証明書に記載されている住所が、以前の住所のままというケースが多くあります。このような場合には、財産分与による名義変更登記の前提として、住所変更登記が必要となります。

また、抵当権が設定されているかなどもチェックしてください。

対象物件に住宅ローンが残っている場合

財産分与のときに問題になるのは「財産分与対象の不動産に住宅ローンが残っている場合」です。

離婚したからといって自動的に住宅ローンがなくなるわけではありません。離婚は夫婦の問題であり、債権者である銀行には関係ないのです。

財産分与で不動産を片方の配偶者からもう片方の配偶者へ名義変更したいときは、お金を貸した側である銀行も利害関係がありますから、名義変更して良いか銀行に確認する必要があります。

ただ、さらに問題になるのが、銀行側が簡単に承諾しないケースが少なくないという点です。ローン完済後でないと名義変更を認めてくれないことも珍しくありません。

債権者である銀行が名義変更を認めていないのに無理に名義変更しようとするとトラブルの元です。名義変更を認めてもらえない場合は、住宅ローンの借り換えや住宅ローン完済を条件とした所有権移転登記仮登記を利用する方法が考えられます。仮登記とは登記の予約のような登記です。

状況に合わせた代替手段を検討するためにも、銀行が名義変更に難色を示している場合は弁護士や司法書士などの専門家に相談した方が良いでしょう。

財産分与による名義変更登記に必要な書類の収集

財産分与の対象不動産を確認した後は登記申請のための必要書類を収集します。財産分与により名義変更には次のような書類が必要です。

この他に財産分与があったことが分かる書類（離婚協議書や財産分与契約書）や、固定資産税評価証明書などが必要です。どのような書類が手元にあるかによって変わってきますので、分からない場合は専門家に相談した方が安心して手続きを進められます。

なお、離婚後に復氏する場合は復氏後の書類が必要です。

財産分与による名義変更の登記申請書類は法務局にテンプレートがあります。記載例もありますので、参考にしてください。

財産分与証書をつくる

財産分与について決めたら、財産分与の取り決めについて書面に残しておくことが重要です。証拠としてかたちに残しておかないと、後から「言った」「言わない」のトラブルになるかもしれません。

また、財産分与の内容を守ってもらえないときに証拠が何もありません。相手に「約束を守って欲しい」と言っても「証拠は？」と言い逃れされてしまうリスクがあるのです。財産分与の内容は分かるかたちで書面化しておきましょう。

財産分与証書に記載する内容

財産分与証書には以下のようなことを記載します。

財産分与証書については法務局でサンプルを公開しています。離婚時に財産分与証書を作成する際は参考になるはずです。

養育費や慰謝料、親権、年金分割など、他にも決め事がある場合は、離婚協議書をつくるとよい。

離婚のときに決めなければならないのは財産分与だけではないため、他の取り決めもするならまとめて離婚協議書にまとめるという方法もあります。

離婚協議書には養育費や慰謝料、親権、年金分割など、離婚時に決めた条件をすべて記載可能です。

財産分与証書を作成しなくても、慰謝料や養育費など他の取り決め内容と一緒に離婚協議書にまとめてしまえば便利ではないでしょうか。

離婚協議書は自分で作成することも可能ですが、公証役場で公正証書（離婚公正証書）として作成することもできます。

公正証書は公文書ですから、自分で作成した離婚協議書よりも証拠としての信頼性が強くなるのです。

離婚公正証書を作成して「約束を守らない場合はすぐに強制執行に服する（強制執行認諾文言）」を入れておけば、財産分与などの約束を反故にされたとき、すぐに強制執行できます。いざというときのリスク対策にもなるわけです。

財産分与手続で必要な書類への署名・押印

離婚条件の書面や登記申請のための書面に記名押印してもらう場合は離婚届を提出する前に済ませておくことをおすすめします。

たとえばマイホームは妻が財産分与を受けるため、夫は手続きに協力するという口約束を交わして離婚届を提出したとします。

登記など手続きを進めるために離婚した夫に署名押印を求めましたが、夫は協力しません。離婚届をすでに提出したため、離婚後に妻と会いたくないなど理由をつけて協力を拒むようになったのです。

このように、離婚届を先に提出してしまうと、離婚した配偶者が手続きに協力してくれない可能性があります。

最悪の場合、署名押印が必要なのに元配偶者と音信不通になり、手続きが止まってしまう可能性すらあるのです。

元配偶者が離婚後に協力してくれない可能性も考えて、あらかじめ必要個所の署名押印などは終わらせておきましょう。また、離婚届を提出する前に署名押印だけでなく、他の部分にも不備がないかなど、もう一度確認しておいた方が安全です。

財産分与による名義変更の登記申請

登記申請に必要な書類の準備ができたら管轄の法務局に財産分与による名義変更登記を申請します。法務局の管轄はホームページで確認可能です。

財産分与による不動産名義変更を含め、登記は申請してその場で完了することはありません。申請した登記が完了するまでは1～2週間ほどの期間を要します。法務局が混雑している場合や書類に不備がある場合などはさらに期間を要する可能性があるため注意してください。

法務局のホームページに登記完了までの目安日が掲載されています。登記申請の際は完了日の目安にしてください。

権利証が発行される

登記が完了すると権利証（登記識別情報）が発行されます。

権利証（登記識別情報）は登記の完了を示すものというだけでなく、不動産の名義人であることを示す重要な書類・情報です。紛失すると悪用される可能性もあるため、受け取り後はなくさないようしっかり保管しておきましょう。

自分でする？専門家に依頼する？労力と費用を比較して検討しよう！

離婚時の財産分与に不動産が含まれていると、名義変更をしなければならないケースがあります。

財産分与による不動産名義変更は必ず司法書士に依頼しなければならないわけではなく、自分で申請することも可能です。ただし、自分で申請する場合は準備だけでなく、申請の前段階である財産分与などの離婚条件の取り決めに注意が必要です。

離婚のときに決めなければならないのは財産分与だけでなく、養育費や親権などもあります。登記申請のことだけ考えていると、決めるべきことに漏れが出てしまうかもしれません。

また、財産分与の対象になる不動産に住宅ローンが残っている場合、名義変更が難しくなる可能性があります。ただ登記をすればいいのではなく、離婚時の諸問題に対処しながら準備を進めなければならないのです。専門知識がないと難しいことではないでしょうか。

司法書士に相談すれば財産分与による名義変更登記だけでなく、離婚全般のサポートを受けることも可能です。登記費用が心配な人は、自分で登記するときの労力と費用を比較して検討してはいかがでしょう。

司法書士法人あやめ池事務所をご利用の場合、離婚による財産分与での名義変更登記に要する手数料は下記の通りです。

ご自身で作業をおこなうことが難しいそうな部分だけ依頼することも可能です。

お困りの際は、是非、お気軽にお声がけください。