※この記事は、2026年8月に内容を見直し、離婚後に妻が住宅ローンを負担し、持ち家も妻名義に変更する場合の手続について加筆・修正しています。

妻が住宅ローンを引き継いで、持ち家も妻名義にする方法

離婚後、夫は家を出て、妻と子どもがそのまま自宅に住み続ける。

そして、住宅ローンの支払いも妻が引き継ぎ、最終的に家の名義も妻に変更したい。

離婚時には、このようなご相談もよくあります。

今回解説するのは、次のようなケースです。

この場合、最も分かりやすい形は、

と、すべてを妻にそろえることです。

ただし、夫婦だけで「これからは妻がローンを払います」と決めれば、住宅ローンの債務者まで自動的に妻へ変わるわけではありません。

住宅ローンの債務者を夫から妻へ変更するには、金融機関との手続が必要です。

そして、金融機関が債務者変更を認めない場合には、借換えなど別の方法を検討することになります。

離婚時の住宅ローン全体の処理方法を比較したい方は、

離婚時の住宅ローンと家の名義｜パターン別3つの処理方法

もあわせてご覧ください。

AI離婚シミュレーター｜持ち家・住宅ローンの手続きを診断 →

まず確認｜「妻が住宅ローンを払う」には3つの方法がある

ここは非常に重要です。

一口に「離婚後は妻が住宅ローンを払う」といっても、実際には大きく3つの方法があります。

方法1　現在の銀行で住宅ローンの債務者を夫から妻へ変更する

現在利用している住宅ローンについて、金融機関の審査・手続を経て、債務者を夫から妻へ変更する方法です。

金融機関の承諾を得ることができれば、

という非常に分かりやすい状態にできます。

方法2　妻が別の住宅ローンへ借り換える

現在の金融機関で債務者変更が難しい場合には、妻が別の金融機関で住宅ローンを組み、その融資金によって夫名義の既存住宅ローンを完済する方法があります。

いわゆる「借換え」です。

この場合も、手続完了後には基本的に、

という形を目指します。

方法3　住宅ローンの債務者は夫のまま、実際の返済資金を妻が負担する

債務者変更も借換えもできない場合に、夫婦間の取り決めとして、妻が住宅ローン相当額を負担する方法も考えられます。

例えば、妻から夫名義の返済用口座へ毎月返済相当額を振り込む方法などです。

ただし、この方法では、金融機関との関係では住宅ローンの債務者はあくまで夫のままです。

「妻がお金を出している＝妻が住宅ローンの債務者になった」ということではありません。

また、住宅ローン契約との関係もあるため、金融機関へ事情を説明し、確認したうえで進める必要があります。

「妻がローンを払う」と「妻がローンの債務者になる」は別の話です。

STEP1　まずは住宅ローンを借りている銀行へ相談する

最初に行うのは、住宅ローンを借りている金融機関への相談です。

例えば、

と事情を説明します。

主に確認したいのは、次の3点です。

• ① 夫が持ち家から転居すること
• ② 住宅ローンの債務者を夫から妻へ変更できるか
• ③ 持ち家を夫から妻へ名義変更できるか

特に重要なのが②です。

妻への債務者変更には住宅ローン審査がある

「夫婦で合意しているので、夫から妻へ住宅ローンの名義も変更してください」

とお願いすれば、そのまま変更できるわけではありません。

金融機関からすると、住宅ローンの返済義務を負う人が変わることになります。

そのため、妻についてあらためて返済能力などを確認されることになります。

一般的には、

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 雇用形態
• 年齢
• 住宅ローン残高
• その他の借入れ
• 持ち家の担保評価

など、さまざまな事情を踏まえて金融機関が判断します。

例えば、夫の年収が700万円、妻の年収が300万円で、住宅ローンが3,000万円残っているケース。

夫婦間では「妻がこれから払います」と決めていても、金融機関が同じ条件で妻への債務者変更を認めるとは限りません。

夫婦間の合意と、銀行の住宅ローン審査は別問題です。

銀行が妻への債務者変更を認めた場合

債務者変更について金融機関の承諾を得ることができれば、比較的きれいに権利関係を整理できます。

大まかな流れは、次のとおりです。

具体的な手続内容や順序は金融機関の指示や契約内容によって異なるため、銀行と司法書士で日程を調整しながら進めます。

最終的に、

と整理できれば、離婚後の権利関係としては非常に分かりやすくなります。

債務者変更を断られたら「借換え」も検討する

現在借りている銀行から、

「夫から妻への債務者変更はできません」

と言われても、そこで終わりとは限りません。

別の金融機関で妻が新しい住宅ローンを組み、現在の夫名義の住宅ローンを完済する「借換え」を検討できる場合があります。

例えば、

という流れです。

この方法であれば、現在の銀行が「夫から妻への債務者変更」を認めてくれなくても、別の金融機関の住宅ローン審査に通ることで、希望する形を実現できる可能性があります。

「債務者変更」と「借換え」は同じではない

この2つは混同されやすいので、整理しておきましょう。

債務者変更は、基本的に現在の住宅ローンについて債務者を夫から妻へ変更する方法です。

一方、借換えは、妻が新しい住宅ローンを利用し、その資金で夫の既存住宅ローンを完済する方法です。

現在の金融機関で債務者変更ができなくても、他行の借換えまで含めて検討すると選択肢が広がります。

妻への借換えでは「実行日の段取り」が重要

妻が新たな住宅ローンを利用して借り換える場合には、当日の登記手続が重要になります。

典型的には、

という複数の手続が関係します。

ここは通常の「家の名義変更だけ」とはかなり違います。

新しい金融機関としても、妻へ所有権が移転し、その不動産へ金融機関の抵当権を確実に設定できることを前提として融資を実行します。

銀行・夫・妻・司法書士の間で事前に書類と実行手順を確認しておくことが非常に重要です。

債務者変更も借換えもできない場合はどうする？

問題はこちらです。

現在の銀行では妻への債務者変更ができない。

別の銀行へ相談したものの、妻単独では住宅ローン審査に通らない。

このようなケースもあります。

しかし、ここで、

「じゃあ家のことは後で考えよう」

として離婚届だけ提出してしまうのはおすすめできません。

現時点でできる対策を考えます。

一例として、

• 金融機関との関係では、夫を住宅ローン債務者として残す
• 夫婦間では、住宅ローン相当額を妻が負担する
• 妻と子どもが自宅に住み続ける
• 将来的に妻への債務者変更・借換えを再度検討する
• 住宅ローン完済後には妻へ家を名義変更する

という方法が考えられます。

対銀行では夫が債務者、夫婦間では妻が返済資金を負担するという二重構造になります。

ここは非常に重要です。

夫名義の返済口座へ妻が振り込む場合の注意点

例えば、毎月の住宅ローン返済額が10万円だとします。

夫名義の住宅ローン返済口座へ、妻が毎月10万円を振り込み、その口座から住宅ローンが引き落とされる。

物理的には、このような支払方法も考えられます。

しかし、金融機関との関係では、妻が住宅ローン債務者になったわけではありません。

そのため、

「妻が払っているから大丈夫」

だけで済ませず、住宅ローン契約や金融機関の意向を確認する必要があります。

さらに、夫婦間でも、

• 毎月いくら支払うのか
• いつまで支払うのか
• 繰り上げ返済はどうするのか
• 返済状況をどのように確認するのか
• 将来借換えできた場合はどうするのか
• 完済したらいつ名義変更するのか

まで決めておいた方がよいでしょう。

住宅ローン完済まで名義変更できないなら「仮登記」を検討

債務者変更も借換えもできず、住宅ローン完済まで夫名義を維持する場合には、別の問題が出てきます。

例えば住宅ローンがあと15年残っている場合。

現在は、

「15年後、ローンが終わったら妻へ家を名義変更する」

と夫婦で合意していても、15年間には何が起こるか分かりません。

• 夫と連絡が取れなくなる
• 夫が再婚する
• 夫が死亡し、相続が発生する
• 夫に別の債務問題が生じる
• 不動産の処分をめぐって問題が起こる

などの可能性があります。

そこで検討するのが、住宅ローン完済を条件とした条件付所有権移転仮登記です。

「住宅ローンを完済したら妻へ所有権を移転する」という将来の権利関係について、登記記録上に示しておく方法です。

ただし、仮登記をすれば将来の所有権取得が絶対に保証されるというものではありません。

あくまで将来の名義変更に備えるための手段の一つとして検討します。

夫が住宅ローンを負担するパターンとの違い

ここで、前の記事との違いも整理しておきましょう。

「夫が住宅ローンを負担し、妻が家に住むケース」では、離婚後も基本的に夫が住宅ローンの返済資金を負担します。

今回の記事では、妻自身が住宅ローンを負担することを希望しているという点が違います。

そのため、今回のケースでは、

まず妻への債務者変更または借換えを検討する

という点が大きな違いです。

妻が住宅ローンを負担するのであれば、可能であれば、

「ローンは夫名義だけれど妻が払っている」

という状態を長期間続けるより、

住宅ローン債務者・家の所有者・実際の居住者を妻へそろえる方向を最初に検討した方が、離婚後の法律関係を整理しやすくなります。

夫が住宅ローンを支払い続けるケースについては、

夫が住宅ローンを負担して妻へ持ち家を名義変更する方法

も参考にしてください。

STEP2　離婚協議書を作成する

金融機関への相談を行い、進める方法が決まったら、離婚協議書を作成します。

このケースでは、銀行の回答によって離婚協議書の内容も変わります。

債務者変更ができる場合

例えば、次のような内容が考えられます。

借換えを利用する場合

借換えの場合には、

• 妻が新たな住宅ローンを利用すること
• その融資金で夫の住宅ローンを完済すること
• 夫から妻へ財産分与による所有権移転を行うこと
• 既存抵当権を抹消すること
• 新しい金融機関の抵当権を設定すること

など、一連の手続を想定した内容にします。

特に、借換えが成立することを前提として、どのタイミングで所有権を移転するのかを整理しておくことが重要です。

債務者変更も借換えもできない場合

この場合には、将来まで見据えた内容が必要です。

「妻がローンを払う」という一文だけではなく、「最終的にどうやって妻名義にするのか」まで書いておくことがポイントです。

離婚協議書を私文書にするか公正証書にするかについては、

離婚協議書は私文書？公正証書？両者の違い

をご覧ください。

STEP3　離婚届と登記書類を準備する

銀行との調整と離婚協議書の作成が終われば、具体的な書類を準備します。

財産分与による所有権移転登記では、一般的に、

• 登記申請書
• 登記識別情報または登記済証
• 登記原因証明情報
• 夫の印鑑証明書
• 妻の住所を証する情報
• 固定資産評価額を確認できる書類
• 委任状（司法書士へ依頼する場合）

などを準備します。

一方、住宅ローンについて債務者変更を行う場合には、金融機関側で必要な契約書類・登記書類も準備されます。

借換えの場合には、さらに、

が関係してきます。

このため、単純な財産分与登記よりも事前調整が重要になります。

夫の住所が変わっている場合は住所変更登記にも注意

夫の現在住所と登記簿に記載されている住所が異なる場合には、所有権移転登記などの前提として、住所変更登記が必要になることがあります。

例えば、

というケースです。

必要に応じて住民票や戸籍の附票などを確認します。

離婚後に夫がさらに転居すると住所関係が複雑になることもあるため、できれば離婚前の段階で登記簿上の住所も確認しておきましょう。

STEP4　離婚成立・住宅ローン手続・登記を実行する

必要な準備が整ったら、離婚成立と住宅ローン・登記手続を進めます。

ただし、ここで重要なのが順番です。

財産分与による所有権移転登記は、離婚成立後に行うことになります。

一方、住宅ローンの債務者変更や借換えについては金融機関の手続があります。

そのため、

「離婚届を提出したから、その日のうちに全部自分たちでやろう」

というより、事前に銀行と司法書士を交えて実行日・必要書類・登記の順番を調整しておく方が安全です。

特に借換えでは、金融機関が融資を実行するために、所有権移転や抵当権設定を確実に行える状態になっている必要があります。

妻が住宅ローンを引き継ぐなら、持ち家の価値も確認する

住宅ローンの問題だけに目が行きがちですが、離婚時には持ち家の価値も確認しておきましょう。

例えば、

というケースと、

というケースでは、財産分与の考え方も大きく変わります。

また、

• 住宅購入時の頭金を誰が出したのか
• 親から援助を受けていないか
• 預貯金など他の共有財産はいくらあるのか

なども関係します。

「妻が家をもらってローンを払うから公平」と単純に決められるものではありません。

持ち家の評価については、

離婚時の持ち家の評価方法

で詳しく解説しています。

妻が住宅ローン審査に通らなかった場合こそ「第2案」が重要

このケースで一番避けたいのは、

という流れです。

住宅ローン審査の結果は、夫婦の希望だけでは決められません。

だからこそ、最初から、

というように、複数の案を持っておくことが重要です。

銀行から「できません」と言われたときに、離婚手続全体を止めてしまう必要はありません。

まとめ｜「債務者変更 → 借換え → 代替案」の順で考える

妻が離婚後も家に住み、住宅ローンも妻自身が負担したい場合には、可能であれば、

という状態に整理するのが分かりやすいでしょう。

そのため、まず現在の金融機関へ債務者変更について相談します。

難しい場合には、他の金融機関への借換えを検討します。

それでも難しい場合には、夫を住宅ローン債務者として残しながら、夫婦間で返済負担や将来の名義変更について取り決める方法を検討します。

そして、住宅ローン完済まで長期間かかるのであれば、条件付所有権移転仮登記など、将来の名義変更に備える方法も検討します。

重要なのは、「妻が払うこと」だけを決めるのではなく、「銀行との関係」「家の名義」「完済後の処理」までセットで決めることです。

離婚届を提出してから考えるのではなく、できるだけ離婚前に、

銀行への相談 → 離婚協議書 → 住宅ローン手続 → 登記

までの道筋を作っておきましょう。

AI離婚シミュレーター｜持ち家・住宅ローンの手続きを診断 →