条件付所有権移転　仮登記 について

条件付所有権移転　仮登記 とは？

条件付所有権移転仮登記 は、一定の条件が整った後に、本登記を行うことを前提とした仮の権利保全の手続きです。

持ち家 がある場合の 離婚手続 において、住宅ローンが残っている場合、銀行の承諾を得なければ、名義変更を行うことができません。

そこで 離婚協議 のうえで、住宅ローンの完済したときに、 財産分与 によって所有権移転（名義変更）をするという約束をすることが多々あります。

そのような際に利用されるのが、住宅ローンの完済を条件とした 所有権移転仮登記 です。

仮登記 の具体的な利用例

たとえば、夫名義の持ち家があるけれど、現状は住宅ローンが残っているので、名義変更が出来ない場合、当事者間で 離婚協議書 を作成し、「住宅ローンを完済したら、妻に名義変更する」と約束したとします。

ローンの完済までは、まだまだ期間がある・・・でも 名義変更 はできない・・・となると、妻側は不安ですね。そこで、将来の 名義変更 の約束を 仮登記 して、権利保全をはかり、住宅ローン完済後にスムーズに所有権を移転するための準備をするのです。

住宅ローン完済を条件とした 所有権移転 仮登記 のメリットと注意点

権利保全が可能

住宅ローン完済を条件とした 所有権移転 仮登記 を行うことで、住宅ローン完済後の所有権移転に向けた法的な権利を確保できます。 仮登記 をしていれば、第三者が住宅に対して権利を主張しても一定の優先権が認められます。

将来のトラブルを防ぐ

住宅ローンの支払いが完了した際に、所有権の移転をスムーズに進めることができます。
仮登記 をしておくことで、住宅ローン完済時に、相手方が協力しない・・・行方不明になった・・・連絡が取れない等の場合に訴訟手続になったとしても有効な資料のひとつとなります。

安心感の提供

当事者にとって最も大きいメリットは、仮登記を行うことで、「ローン完済後には所有権が移転される」という安心感を持つことができるという点です。

住宅ローンの返済中で、名義変更登記ができないからといって、何も手続をとらずに放置しておくことは、将来、持ち家の名義を取得する側にとっては、かなりの不安材料です。

そのような不安材料を取り除き、安心感を提供するとともに、法的な権利保全にも役立つという点が、 仮登記 の最大のメリットです。

仮登記 の注意点／第三者への対抗力が弱い

仮登記 は正式な登記（本登記）ではないため、当然ですが、実際に住宅ローンを完済し 名義変更 の本登記を行うまでは、完全な所有権を取得することができません。

具体的な手続きの流れ

仮登記 の条件を決定／ 離婚協議書 の作成

当事者間で、持ち家および住宅ローンについて、どのように処理をおこなうのか、話し合い、 離婚協議書 を作成します。

離婚協議書 には、持ち家および住宅ローンに関する部分のみではなく、養育費や親権、慰謝料、年金分割など、離婚にあたり、当事者で取り決めた内容をすべて盛り込みましょう。

条件付所有権移転 仮登記 の必要物

離婚届の提出～ 仮登記 申請

離婚条件等について、当事者間で合意が整ったら、離婚届を提出し、 条件付所有権移転仮登記 を管轄法務局へ申請します。離婚時にできる登記手続はここまでです。

以後、住宅ローンの完済後に、所有権移転本登記（名義変更登記）を改めて行う必要があります。

ケーススタディ： 仮登記 の活用例

共有名義の住宅を妻が引き継ぐ場合

離婚協議書 により、妻が住宅ローンの履行（支払い）を引継ぎ、住宅ローン完済時に財産分与による夫持分の名義変更を約束したようなケース。住宅ローンの完済まで、相当期間を要するため、 条件付所有権移転仮登記 をおこなうことにした。

住宅ローンの債務者が夫で妻が引き続き住み続ける場合

離婚協議書 により、住宅ローンの支払いは、これまで通り夫が行うこととし、住宅ローン完済時に財産分与により妻に名義変更をすることを約束したケース。住宅ローンの完済まで、相当期間を要するため、 条件付所有権移転仮登記 をおこなうことにした。

仮登記を行わない場合のリスク

離婚協議書 で住宅ローン完済時に名義変更を行うことを約束するのみで、 仮登記 を行わないことも、もちろん可能ですが、その場合には、下記のようなリスクがあります。

持ち家の処分

相手方が勝手に、持ち家を売り飛ばしたり、持ち家を担保に新たな借金をしたりする可能性が排除できません。 仮登記 は、売却登記や担保設定登記の抑止力として、有効です。

訴訟時の負担増

住宅ローン完済時に、相手方が非協力的であったり、行方が知れない場合の訴訟手続で、内容をいちから立証することが必要となりの負担が大きくなる。

住宅ローンの完済を条件とした 所有権移転仮登記 ／ まとめ

住宅ローンの処理には、5年10年単位での長い期間を要する場合が多いです。その間に、当事者の考え方や経済状況が大きく変化することもあります。面倒だから・・・、良く分からないから・・・と放置せず、しっかりと約束内容を書面に残す、また、 仮登記 として記録することが大切です。