※この記事は、2026年8月に内容を見直し、離婚に伴って住宅ローンを一括返済し、持ち家を妻へ名義変更する場合の手順や注意点を加筆・修正しています。

住宅ローンを一括返済して妻へ名義変更する方法とは？

離婚後も、妻や子どもが現在の自宅にそのまま住み続けたい。

一方で、住宅ローンについては、離婚を機にすべて完済してしまいたい。

このような場合に検討できるのが、住宅ローンを一括繰り上げ返済し、抵当権を抹消したうえで、財産分与によって夫から妻へ持ち家の名義を変更する方法です。

例えば、次のようなケースです。

住宅ローンを残したまま夫婦のどちらかが住み続けるケースと比べると、住宅ローンそのものをなくしてしまうため、比較的整理しやすい方法です。

ただし、当然ながら住宅ローンを完済するためには、まとまった資金が必要になります。

さらに重要なのが、「住宅ローンだけ完済できたけれど、妻への名義変更ができない」という状態を絶対に避けることです。

そのため、一括返済だけを先に進めるのではなく、離婚協議書、銀行との調整、抵当権抹消書類、財産分与による所有権移転登記までを、一つの手続として考える必要があります。

なお、離婚時の持ち家には、一括返済以外にも「夫が住宅ローンを払い続ける」「妻が住宅ローンを引き継ぐ」などの方法があります。
他のパターンも比較したい方は、

離婚時の住宅ローンと家の名義｜パターン別3つの処理方法

をご覧ください。

AI離婚シミュレーター｜持ち家・住宅ローンの手続きを診断 →

一括返済から妻への名義変更までの流れ

住宅ローンを一括返済して、夫名義の持ち家を妻へ変更する場合、大きく次の5ステップで進めます。

ポイントは、単純に、

住宅ローンを返す → その後で名義変更を考える

という順番にしないことです。

先に「完済後すぐに名義変更できる状態」を作り、そのうえで一括返済を実行すると考えると分かりやすいでしょう。

STEP1　まず持ち家の価値と財産分与の内容を確認する

一括繰り上げ返済や離婚協議書の作成に入る前に、まず確認しておきたいことがあります。

「ローンを完済して妻に家を渡す」だけでは財産分与額は決まらない

例えば、次のケースを考えてみましょう。

夫婦の預貯金1,000万円をすべて使って住宅ローンを完済すると、ローンのない3,000万円の不動産が残ります。

そして、その3,000万円の不動産を妻が取得するとします。

この場合、単純に「家は妻がもらう」で終わるわけではありません。

住宅ローンを夫婦共有の預貯金から返済したのであれば、その点も含めて、夫婦全体としての財産分与を考える必要があります。

「住宅ローンを誰のお金で返すのか」と「完済後の家を誰が取得するのか」はセットで整理しましょう。

また、預貯金、株式、自動車、生命保険など、他にも夫婦共有財産があるのであれば、それらも含めて財産分与のバランスを検討します。

そもそも「家はいくら」と考える？

財産分与を検討するうえで意外と難しいのが、「現在の持ち家をいくらとして計算するのか」という問題です。

固定資産税評価額と実際の売却価格は一致しませんし、不動産会社による査定額にも差が出ることがあります。

持ち家の評価方法については、

離婚時の持ち家の評価方法

で詳しく解説しています。

STEP2　離婚協議書を作成する

持ち家の評価、住宅ローン残高、財産分与の方向性が決まったら、離婚協議書を作成します。

まず、夫婦間で離婚条件について合意できていることがスタートラインです。

持ち家・住宅ローンについて明確に記載する

離婚協議書には、

などを明確に記載します。

例えば、持ち家と住宅ローンに関する条項としては、次のような内容が考えられます。

離婚協議書は「登記までできる内容」にしておく

離婚協議書に、単に、

「自宅は妻のものとする」

とだけ記載すれば十分とは限りません。

最終的に財産分与による所有権移転登記を予定しているのであれば、後の登記手続まで見据えて離婚協議書を作成することが大切です。

不動産の表示、財産分与の内容、名義変更を行う時期などを明確にしておくと、後の登記手続も進めやすくなります。

持ち家以外の離婚条件も忘れずに

離婚協議書には、住宅ローンや持ち家以外にも、合意した内容を整理して記載します。

• 養育費
• 親権
• 面会交流
• 預貯金などの財産分与
• 自動車などの財産
• 年金分割
• 慰謝料

後から「そんな約束はしていない」とならないよう、双方の認識をそろえておくことが大切です。

離婚協議書を通常の私文書で作成するのか、公正証書にするのかについては、

離婚協議書は私文書？公正証書？両者の違い

も参考にしてください。

財産分与の「もらいすぎ」には注意

住宅ローンを一括返済して妻が持ち家を取得する場合、財産分与全体のバランスにも注意が必要です。

離婚時の財産分与は、「家を妻名義にすれば終わり」というものではありません。

住宅ローンをどの財産から返済したのか、他にどのような夫婦共有財産があるのかなども含めて考える必要があります。

特に、婚姻期間が短い場合や、住宅購入時に夫婦どちらかの婚姻前の預貯金、親からの援助金などが多額に投入されている場合には、より慎重な整理が必要です。

財産分与として相当と考えられる範囲を大きく超えて財産を移転すると、税務上、贈与として扱われる可能性もあります。

財産額が大きい場合や、税務上の判断に迷う場合には、税理士などへ確認することも検討しましょう。

STEP3　一括繰り上げ返済日を決めて銀行へ申し込む

離婚条件と財産分与の内容が固まったら、金融機関へ住宅ローンの一括繰り上げ返済を申し込みます。

ここで非常に重要なのが、抵当権抹消書類を「いつ」「どのような方法で」受け取れるのかです。

住宅ローンを完済しても抵当権は自動では消えない

住宅ローンをすべて返済すれば、銀行に対する借金はなくなります。

しかし、不動産登記簿に記録されている抵当権が自動的に消えるわけではありません。

銀行から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取り、法務局へ抵当権抹消登記を申請する必要があります。

完済日に抵当権抹消書類を受け取れるか確認する

金融機関によって、抵当権抹消書類の交付方法は異なります。

など、金融機関ごとに事務処理が異なります。

そのため、一括繰り上げ返済を申し込む際には、

といった形で事情を説明しておくとよいでしょう。

金融機関によっては完済当日に抹消書類を受け取れないこともありますので、必ず事前確認が必要です。

WEBやアプリで完済する場合も要注意

WEBやアプリを利用すると、一括繰り上げ返済手数料が安くなったり、無料になったりする金融機関もあります。

ただし、WEB上で完済手続だけをしてしまうと、抵当権抹消書類がどのタイミングで交付されるのか分からないことがあります。

離婚による名義変更を予定している場合は、返済方法だけではなく、完済後の抵当権抹消書類の受取りまで確認してから手続することをおすすめします。

なぜ「一括返済」と「名義変更」をできるだけ連携させるの？

ここは、この方法の中でも特に重要なポイントです。

例えば、住宅ローン残高1,000万円を夫婦の預貯金から一括返済したとします。

ところが、その後になって、

となったらどうでしょうか。

住宅ローンは夫婦の財産から1,000万円を使って完済したのに、家は夫名義のまま、という非常に困った状態になります。

だからこそ、一括返済を実行する前に、妻への所有権移転登記に必要な書類を確認し、「名義変更までできる」状態を作っておく必要があります。

可能であれば、

という手続を、できるだけ近接した日程で進めるようにします。

STEP4　離婚届と登記書類を事前に準備する

一括繰り上げ返済の申込みと並行して、離婚届や登記関係書類の準備を進めます。

ここで押さえておきたいのが、財産分与を原因とする所有権移転登記は、その前提となる離婚が成立してから申請するという点です。

そのため、

• 離婚成立日
• 住宅ローン完済日
• 抵当権抹消書類を受け取れる日
• 財産分与による名義変更登記を申請する日

の関係を整理しながら日程を組む必要があります。

以前の記事では「一括繰り上げ返済日に離婚届を提出する方法」を中心にご紹介していましたが、実際には金融機関の事務処理や当事者の事情によって最適な日程は異なります。

「全部同じ日」にこだわるのではなく、一括返済後に確実に名義変更まで進められるスケジュールを組むことが重要です。

抵当権抹消登記で準備する主な書類

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が交付されます。

一般的には、次のような書類です。

実際に交付される書類の名称や内容は、金融機関によって異なります。

銀行から届いた封筒を開けずにそのまま置いてしまう方もいますが、離婚に伴う名義変更を予定している場合には、事前に司法書士へ確認してもらう方法もあります。

財産分与による名義変更で準備する主な書類

夫から妻へ財産分与による所有権移転登記を行う場合には、一般的に次のような書類が必要です。

必要書類は、不動産や当事者の状況によって変わります。

特に「権利証」は早めに確認する

一括繰り上げ返済の日が決まってから、

「そういえば家の権利証が見つからない」

となるケースがあります。

権利証・登記識別情報を紛失していても所有権移転登記が絶対にできないわけではありませんが、追加の手続や準備が必要になります。

完済直前ではなく、離婚条件をまとめる段階で権利証の有無を確認しておきましょう。

財産分与による名義変更登記自体を詳しく確認したい方は、

財産分与の名義変更を自分でする方法

も参考にしてください。

前提として住所変更登記が必要なケースも

夫の現在住所と、登記簿に記録されている住所が異なっているケースもよくあります。

例えば、

となっているケースです。

この場合、財産分与による所有権移転登記の前提として、夫の住所変更登記が必要になることがあります。

住所変更登記には、住民票や戸籍の附票など、登記簿上の住所から現在住所までの移転経緯を確認できる書類が必要になることがあります。

何度も転居している場合や、保存期間の関係で過去の住所を通常の住民票だけでは証明できない場合には、追加資料が必要になることもあります。

住所変更登記が必要かどうかも、一括繰り上げ返済をする前に最新の登記簿を確認して判断しておきましょう。

STEP5　一括返済・抵当権抹消・妻への名義変更を実行する

必要な準備がすべて整ったら、実際の手続へ進みます。

金融機関や離婚成立日の状況によって順番は多少異なりますが、一般的には次のような手続を連携して進めます。

抵当権抹消登記と所有権移転登記については、事前に必要書類が揃っていれば、連携して申請することができます。

大切なのは、「完済してから登記の準備を始める」のではなく、「登記できることを確認してから完済する」ことです。

登記を司法書士へ依頼する場合には、一括返済日が確定するより前の段階から相談しておくと、銀行との書類受渡しや登記日程も調整しやすくなります。

一括返済資金を親から出してもらう場合は注意

離婚時の一括返済で実際によくあるのが、

「妻の両親から住宅ローン完済資金を出してもらう」

というケースです。

例えば、妻の両親から1,000万円を出してもらい、その資金で住宅ローンを完済するとします。

この場合、その1,000万円が、

を整理しておく必要があります。

「とりあえず親に払ってもらった」という状態では、後からその資金の性質が問題になることがあります。

貸付なのであれば、借用書などを作成し、返済期間や返済方法を明確にしておくことが考えられます。

贈与なのであれば、贈与税など税務上の検討が必要になることがあります。

一括繰り上げ返済では大きなお金が動くため、「誰のお金を、誰のために使ったのか」が後から説明できる状態にしておくことが重要です。

一括返済後に離婚条件をやり直すことはできない

もう一つ注意したいのが、一度実行した一括繰り上げ返済は簡単には元に戻せないという点です。

例えば、

「妻が家を取得する代わりに、夫は預貯金を取得する」

という内容で合意し、住宅ローンを完済したとします。

ところが、その後になって夫婦間で財産分与について争いが生じたとしても、銀行側からすれば夫婦間の離婚条件とは関係ありません。

住宅ローンが全額返済されれば、銀行とのローン契約はその内容に従って処理されます。

「離婚の話し合いがまとまらなくなったので、完済前の状態へ戻してください」

というわけにはいきません。

だからこそ、一括返済を実行する前に、離婚条件について不備・不足・認識の違いがないかを十分確認しておくことが重要です。

住宅ローンを一括返済して名義変更する方法が向いているケース

この方法は、例えば次のようなケースで検討しやすいでしょう。

住宅ローンを完全に処理できれば、離婚後に、

「元夫が住宅ローンを払ってくれない」

「元妻が住宅ローン返済相当額を振り込んでくれない」

といった問題を残しにくいというメリットがあります。

一方、まとまった一括返済資金が必要になるため、すべてのケースで利用できる方法ではありません。

一括返済できない場合にも別の方法がある

住宅ローン残高が2,000万円、3,000万円と残っている場合、一括返済は現実的ではないこともあります。

しかし、「一括返済できない＝妻が家に住み続けられない」というわけではありません。

例えば、

• 夫が住宅ローンを払い続ける
• 妻が現在の銀行へ債務者変更を申し込む
• 妻が別の金融機関で住宅ローンを借り換える
• 住宅ローン完済まで名義変更を待つ
• 将来の名義変更に備えて仮登記を検討する

など、他の選択肢があります。

他の方法も比較したい方は、

離婚時の住宅ローンと家の名義｜パターン別3つの処理方法

をご覧ください。

まとめ｜一括返済する前に「名義変更までできる状態」を作っておこう

住宅ローンを一括返済して、夫名義の持ち家を妻へ変更する方法は、離婚後に住宅ローンを残さず整理できるという点で、比較的分かりやすい方法です。

ただし、一括返済では数百万円、数千万円という大きな資金が動きます。

そのため、住宅ローンの返済だけを先行させてはいけません。

事前に確認しておきたいポイントを整理すると、次のとおりです。

「住宅ローンを完済してから名義変更を考える」のではなく、「名義変更までできる状態を作ってから住宅ローンを完済する」ことが、この手続の一番大切なポイントです。

離婚、住宅ローン完済、抵当権抹消、財産分与による名義変更は、それぞれ別の手続です。

しかし、このケースではバラバラに処理するのではなく、一連の手続としてスケジュールを組んで進めることが重要です。

AI離婚シミュレーター｜持ち家・住宅ローンの手続きを診断 →