※この記事は、2026年8月に内容を見直し、離婚時の住宅ローンと持ち家の名義変更について最新の内容にリライトしています。
目次
離婚するとき、住宅ローンと持ち家はどうすればいい？
離婚することになったものの、住宅ローンが残った持ち家がある。
この場合、単純に「夫から妻へ家の名義を変えれば終わり」というわけではありません。
「住宅ローンを誰が払うのか」と「持ち家を誰の名義にするのか」を分けて考える必要があります。
例えば、現在は夫名義の住宅ローン・夫名義の自宅であっても、離婚後に妻と子どもがそのまま住み続けたいケースはよくあります。
この場合、大きく分けると次の3つの方法が考えられます。
- パターン1：住宅ローンを一括返済して、持ち家を妻名義へ変更する
- パターン2：夫が住宅ローンを払い続け、妻が持ち家を取得する
- パターン3：妻が住宅ローンを引き継ぎ、持ち家も妻名義へ変更する
どの方法が適しているかは、住宅ローン残高、夫婦それぞれの収入、預貯金、持ち家の評価額、今後誰が住むのかなどによって変わります。
「とりあえず名義変更」ではなく、住宅ローンと持ち家をセットで整理することが大切です。
まず確認したい「住宅ローンの債務者」と「持ち家の名義人」
まず「住宅ローンの債務者」と「持ち家の名義人」の違いを理解しておきましょう。
住宅ローンの債務者
住宅ローンの債務者とは、銀行と住宅ローン契約を結んでいる人物のことを指します。
債務者は住宅ローンの返済義務を負い、契約内容に基づいて毎月の返済を続ける必要があります。
離婚したからといって、夫婦間の話し合いだけで住宅ローンの債務者を変更することはできません。
例えば、夫婦間で「離婚後は妻がローンを払う」と合意しても、それだけで銀行との契約上の債務者が夫から妻へ変わるわけではありません。
持ち家の名義人
持ち家の名義人とは、不動産登記に所有者として記録されている人です。
こちらは住宅ローンとは別の問題です。
そのため、
- 住宅ローンの債務者は夫
- 持ち家の所有者は妻
という状態になることもあります。
ただし、住宅ローンが残っている不動産の名義を変更する場合には、金融機関との住宅ローン契約との関係を確認する必要があります。
名義変更の前に「持ち家の価値」も確認しておこう
もう一つ、3つのパターンを検討する前に確認しておきたいのが、現在の持ち家の価値と住宅ローン残高です。
例えば、持ち家の現在価値が3,000万円、住宅ローン残高が1,000万円であれば、単純化すると2,000万円程度の純資産価値があります。
一方、持ち家の価値が2,000万円なのに住宅ローンが2,500万円残っていれば、売却してもローンを完済できない可能性があります。
財産分与の方法を考えるうえでも、現在の家の価値を把握しておくことは重要です。
詳しくは、
持ち家×離婚｜離婚時の持ち家の評価方法
の記事で解説しています。
パターン1／住宅ローンを一括返済して、持ち家の名義変更をする方法
離婚協議書作成～一括繰り上げ返済～名義変更登記
手元に資金があるのであれば、住宅ローンを一括繰り上げ返済し、持ち家の名義変更をする方法をとることができます。
まず当事者間で、離婚条件をまとめた離婚協議書を作成します。
離婚協議書には、持ち家を誰が取得するのか、住宅ローンをどのように処理するのかなどの合意内容を記載します。
そのうえで住宅ローンを一括繰り上げ返済し、完済後に金融機関から抵当権抹消書類を受け取ります。
そして、
- 財産分与による所有権移転登記
- 住宅ローン完済による抵当権抹消登記
を行います。
住宅ローンを完全に整理してから名義変更できるため、3つの中では比較的すっきりした方法です。
資金確保、資金移動の理由がポイント
問題になるのは、住宅ローンを一括返済するための資金です。
夫婦に十分な現預金がある場合には、財産分与によって現預金を分配し、それを原資として住宅ローンを完済する方法が考えられます。
一方、親御さんや兄弟などから資金援助を受ける場合には注意が必要です。
そのお金が「貸付」なのか「贈与」なのかを曖昧にしないことが重要です。
貸付であれば返済方法等を明確にし、贈与であれば贈与税など税務上の検討が必要になる場合があります。
このパターンを詳しく知りたい方
パターン2／夫が住宅ローンを払い続け、持ち家は妻が譲り受ける方法
「離婚後は妻と子どもが自宅に住み続ける。でも住宅ローンは夫が支払い続ける」
実務では、このようなご相談も多くあります。
まず銀行へ相談する
この場合、銀行には主に次の点を相談することになります。
- 離婚によって夫が自宅から転居すること
- 住宅ローンは夫が引き続き返済すること
- 妻へ持ち家の名義を変更したいこと
問題になりやすいのが、3つ目の「妻へ名義を変更したい」という部分です。
住宅ローンが残っている間の所有権移転については、金融機関との契約内容を確認したうえで進める必要があります。
銀行から現時点での名義変更について了承を得られない場合には、次の方法を検討します。
- A：住宅ローン完済まで名義変更を待つ
- B：住宅ローン完済を条件とした所有権移転仮登記を行う
Aの場合でも、単に「将来名義を変えよう」と口約束だけで終わらせるのはおすすめできません。
住宅ローン完済後に誰へ、どのような原因で名義変更するのかを離婚協議書等で明確にしておくことが重要です。
Bの仮登記を利用する方法では、将来の所有権移転について登記簿上にも公示しておくことができます。
住宅ローン完済まで10年、20年と長期間残っている場合には、将来の名義変更をどのように確保するかまで検討した方がよいでしょう。
このパターンを詳しく知りたい方
将来の名義変更を確保したい方
パターン3／妻が住宅ローンを負担し、持ち家も妻が譲り受ける方法
夫が住宅ローンから完全に離れ、妻が住宅ローンと持ち家の両方を引き継ぎたいというケースです。
夫婦双方にとって分かりやすい形ですが、最大のポイントは妻が住宅ローンの審査を通過できるかどうかです。
銀行には、
- 離婚により夫が転居すること
- 住宅ローンの債務者と持ち家の名義を妻へ変更したいこと
などを相談します。
銀行では、妻の収入、勤務先、勤続年数、年齢、その他の借入状況などを踏まえて審査することになります。
審査を通過すれば、銀行との手続と連携しながら、妻への所有権移転登記を進めます。
現在の銀行で変更できなければ「借換え」も検討
現在利用している銀行で債務者変更が難しい場合でも、別の金融機関への住宅ローン借換えによって解決できることがあります。
例えば、妻が別の銀行から住宅ローンを借り、現在の夫名義の住宅ローンを完済する方法です。
この場合、
旧住宅ローン完済 → 旧抵当権抹消 → 妻への所有権移転 → 新しい抵当権設定
という複数の登記を連携して行うことがあります。
一つの銀行で断られたからといって、必ずしも妻が家を取得できないと決まるわけではありません。
今すぐ審査を通過できない場合
妻の勤続年数が短い、収入がまだ十分ではないなどの理由で、現時点では住宅ローン審査を通過できないこともあります。
その場合には、すぐに結論を出すのではなく、離婚協議書で将来の手続について取り決めておく方法も考えられます。
例えば、当面は夫名義の住宅ローンを維持しながら妻が返済相当額を負担し、将来、妻が債務者変更または借換えできた時点で名義変更を行う、といった方法です。
ただし、この方法は夫名義の債務が残り続けるため、夫婦双方にリスクがあります。
「誰が実際に払うか」と「銀行に対して誰が返済義務を負うか」は別問題です。
このパターンを詳しく知りたい方
3つのパターンを比較すると
| 方法 | ポイント |
|---|---|
| 一括返済して妻へ名義変更 | 返済資金を確保できれば比較的整理しやすい |
| 夫がローンを払い妻が住む | 将来の名義変更と返済リスクへの対策が重要 |
| 妻がローンと家を引き継ぐ | 債務者変更・借換えのローン審査がポイント |
どれが正解というものではありません。
住宅ローン残高・持ち家の価値・夫婦の収入・今後誰が住むのかを確認して、その家庭に合った方法を選ぶことが重要です。
離婚協議書は「名義変更まで見据えて」作成する
どのパターンを選ぶ場合でも重要になるのが離婚協議書です。
特に住宅ローンが残るケースでは、
- 誰が住宅ローンを負担するのか
- 誰が自宅に住むのか
- 誰が持ち家を取得するのか
- いつ名義変更するのか
- 借換えができなかった場合どうするのか
- 売却することになった場合どうするのか
など、将来起こり得ることまで考えて取り決めておく必要があります。
また、離婚協議書を通常の私文書で作成するのか、公正証書にするのか迷われる場合には、
離婚協議書は私文書？公正証書？両者の違い
も参考にしてください。
迷ったら「誰が家に住むか」から考えてみよう
離婚時には、住宅ローン、財産分与、登記、銀行との交渉など、いろいろな問題が一気に出てきます。
全部を同時に考えると、なかなか整理できません。
まずは、
- 離婚後、誰がこの家に住みたいのか
- 住宅ローンを誰が負担するのか
- 持ち家の現在価値はいくらなのか
この3点を整理してみましょう。
そこが決まれば、住宅ローンを完済するのか、夫が払い続けるのか、妻が借り換えるのか、といった具体的な選択肢が見えてきます。
「名義だけ変えたい」ではなく、離婚後の生活まで含めて住宅ローンと持ち家を整理することが大切です。
