AI相続シミュレーター｜費用・手続内容・おすすめプランを診断 →

相続登記の登録免許税とは？

相続登記を行う際には、法務局へ登録免許税という税金を納める必要があります。

登録免許税は、相続登記だけでなく、不動産の売買や贈与などによる名義変更を行う場合にも必要となる税金です。

「司法書士へ依頼すると、登録免許税も高くなるのでは？」と思われる方もいらっしゃいますが、それは少し違います。

登録免許税は国へ納める税金であり、司法書士へ支払う報酬とは別の費用です。

そのため、ご自身で相続登記を申請する場合でも、司法書士へ依頼する場合でも、基本的に登録免許税の金額は変わりません。

相続登記の登録免許税の計算方法

相続登記の登録免許税は、原則として次の計算式で求めます。

相続登記の税率は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば、次のように計算します。

この場合、相続登記で納める登録免許税は8万円です。

計算例①　一戸建てを相続する場合

例えば、次の土地と建物を相続したとします。

• 土地の固定資産税評価額：1,200万円
• 建物の固定資産税評価額：800万円

土地と建物の評価額を合計すると、2,000万円です。

したがって、登録免許税は8万円となります。

計算例②　土地だけを相続する場合

固定資産税評価額が850万円の土地を相続する場合は、次のように計算します。

この場合の登録免許税は3万4,000円です。

登録免許税を計算するときの端数処理

登録免許税を正確に計算するには、評価額と税額のそれぞれについて端数処理を行います。

1. 課税標準となる固定資産税評価額の合計額について、1,000円未満を切り捨てる
2. 切り捨て後の金額に0.4％を掛ける
3. 計算した登録免許税について、100円未満を切り捨てる

評価額は1,000円未満、計算後の登録免許税は100円未満を切り捨てます。

例えば、固定資産税評価額の合計が10,123,456円の場合は、まず1,000円未満を切り捨て、10,123,000円を課税標準として計算します。

なお、計算した登録免許税が1,000円未満となる場合は、原則として最低税額の1,000円を納付します。

ただし、後ほど説明する100万円以下の土地に関する免税措置が適用される場合は、その土地について登録免許税がかかりません。

固定資産税評価額はどこで確認できる？

登録免許税を計算するためには、不動産の固定資産税評価額を確認する必要があります。

固定資産税評価額は、主に次の書類で確認できます。

• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産税の課税明細書
• 固定資産評価証明書

ただし、納税通知書や課税明細書には複数の金額が記載されているため、「どの数字を使えばよいのか分からない」ということもあります。

固定資産税評価額の確認方法については、次の記事で詳しく解説しています。

なお、インターネットで調べられる金額はあくまで概算となる場合があります。相続登記を申請する際は、課税明細書や固定資産評価証明書などで正確な評価額を確認しましょう。

100万円以下の土地は登録免許税が免税になることがあります

相続によって土地を取得した場合、一定の条件を満たすと、その土地に関する登録免許税が免税になる措置があります。

不動産の価額が100万円以下の土地については、相続登記の登録免許税が免税となる場合があります。

この免税措置の適用期限は、現在の制度では令和9年（2027年）3月31日までです。

対象になるのは土地の相続登記です。建物の固定資産税評価額が100万円以下であっても、この免税措置の対象にはなりません。

複数の土地は合計額ではなく、土地ごとに判断します

この免税措置で間違えやすいのが、複数の土地をまとめて相続する場合の判断方法です。

例えば、次の3筆の土地をまとめて相続したとします。

3筆の評価額を合計すると355万円になります。

しかし、この免税措置は、3筆の合計額が100万円以下かどうかで判断するわけではありません。

原則として、それぞれの土地ごとに価額が100万円以下かどうかを判断します。

そのため、この事例では土地Aと土地Bについては免税措置の対象となり、土地Cについては通常どおり登録免許税がかかります。

「相続した土地を全部合計すると100万円を超えるから、免税にはならない」と判断してしまうと、本来利用できる免税措置を見落とす可能性があります。

土地の共有持分を相続する場合

土地そのものではなく、土地の共有持分を相続するケースもあります。

例えば、固定資産税評価額が400万円の土地について、被相続人が4分の1の持分を所有していた場合、相続する持分に対応する価額は、概算では次のように考えます。

このように、相続する持分に対応する不動産の価額が100万円以下であれば、免税措置の対象となる可能性があります。

マンションの敷地権も対象になることがあります

この免税措置は、一戸建ての敷地や農地、山林だけに限定されたものではありません。

分譲マンションを相続する場合、一般的には専有部分である建物と、敷地に対する権利である敷地権を一緒に相続します。

マンションの敷地権についても、敷地持分に対応する土地の価額が100万円以下であれば、免税措置の対象となる可能性があります。

例えば、マンション敷地全体の固定資産税評価額が1億円で、被相続人の敷地権割合が1万分の80であれば、敷地持分に対応する価額は次のように計算します。

この場合、敷地権に対応する土地の価額は80万円となるため、免税措置の対象となる可能性があります。

一方、マンションの専有部分である建物については、この土地の免税措置は適用されません。

そのため、敷地権部分は免税、建物部分には登録免許税がかかるというケースがあります。

また、マンションによっては敷地が複数筆に分かれていることもあります。敷地権の内容や固定資産税評価額の記載方法は物件ごとに異なるため、登記事項証明書や評価証明書を確認して判断する必要があります。

免税措置を受けるには申請書への記載が必要です

土地の価額が100万円以下であっても、法務局が自動的に免税措置を適用してくれるわけではありません。

免税措置を受けるためには、相続登記の申請書に適用条文を記載する必要があります。

100万円以下の土地について免税措置を受ける場合は、登録免許税の欄に、次のような内容を記載します。

複数の不動産のうち、一部の土地だけが免税となる場合は、課税される不動産と免税となる不動産を区別したうえで、登録免許税を計算する必要があります。

例えば、建物と3筆の土地を同時に相続し、そのうち2筆だけが免税措置の対象になる場合、建物と残り1筆の土地についてのみ登録免許税を計算します。

要件を満たしていても、申請書に適用条文を記載しなければ、免税措置を受けられない可能性があります。

ご自身で相続登記を行う場合は、税額の計算だけでなく、申請書への記載方法まで確認しておきましょう。

相続人が登記をしないまま亡くなった場合の免税措置

相続登記が長期間行われていない不動産では、所有者が亡くなった後、その相続人も登記をしないまま亡くなっていることがあります。

例えば、次のようなケースです。

このように、相続によって土地を取得した方が、その相続登記を受ける前に死亡した場合、一定の登記について登録免許税が免税となる措置があります。

免税となるのは、亡くなった中間相続人を登記名義人とするための相続登記です。

上の例では、祖父から父への相続登記について、父がすでに亡くなっている場合でも、一定の要件を満たせば登録免許税が免税になります。

ただし、父から子への相続登記まで当然にすべて免税になるわけではありません。

最終的に相続する人への登記が全部免税になる制度ではありません

この特例は、「何代も相続登記をしていない土地なら、今回の登録免許税が全部ゼロになる」という制度ではありません。

例えば、祖父から父、父から子へと相続が続いている場合は、登記手続きの内容を分けて考える必要があります。

中間の相続登記が免税になっても、現在の相続人名義にする登記には、原則として登録免許税がかかります。

もっとも、父から子への登記について、土地の価額が100万円以下であれば、先ほど説明した別の免税措置が適用できる可能性があります。

つまり、同じ土地についても、相続の段階や土地の価額によって、適用を検討する免税措置が異なります。

中間相続人に関する免税措置も申請書への記載が必要です

相続人が相続登記をしないまま亡くなった場合の免税措置を受けるときも、登記申請書への記載が必要です。

登録免許税の欄には、次のような内容を記載します。

この免税措置についても、現在の適用期限は令和9年（2027年）3月31日までです。

数次相続では、誰がどの時点で土地を相続したのか、どのような順番で登記を申請するのかによって、必要な登記や登録免許税が変わります。

「登記名義人が祖父のまま」「父もすでに亡くなっている」といった場合は、戸籍だけでなく、過去の相続関係を整理したうえで申請内容を検討する必要があります。

登録免許税以外にも相続登記の費用がかかります

相続登記では、登録免許税以外にも、次のような費用がかかります。

• 戸籍謄本や住民票などの取得費用
• 固定資産評価証明書の取得費用
• 登記事項証明書の取得費用
• 法務局や相続人との郵送費
• 司法書士へ依頼する場合の司法書士報酬

相続登記全体にかかる費用については、次の記事で詳しく解説しています。

相続登記を自分でする場合は免税措置の確認も忘れずに

相続登記は、ご自身で申請することもできます。

ただし、ご自身で手続きを行う場合は、戸籍や遺産分割協議書を準備するだけでなく、登録免許税を正しく計算しなければなりません。

さらに、免税措置を利用する場合は、対象となる土地の判定や、申請書への適用条文の記載も必要です。

複数の土地、マンションの敷地権、共有持分、数次相続がある場合は、登録免許税の計算が複雑になりやすいので注意しましょう。

相続登記を自分で行う場合の流れや注意点については、次の記事も参考にしてください。

相続登記にかかる期間も確認しておきましょう

登録免許税の金額が分かっても、戸籍収集や遺産分割協議が終わっていなければ、すぐに相続登記を申請できるとは限りません。

相続登記にかかる期間や、手続きが長引きやすいケースについては、次の記事で詳しく解説しています。

登録免許税の計算に迷ったら事前に確認しましょう

相続登記の登録免許税は、基本的には固定資産税評価額の0.4％で計算します。

計算式だけを見ると簡単そうですが、実際には、土地と建物の区別、共有持分、マンションの敷地権、複数筆の土地、数次相続などを確認しなければならないことがあります。

さらに、100万円以下の土地や、相続登記をしないまま相続人が亡くなったケースでは、登録免許税の免税措置が利用できる可能性があります。

免税措置は、条件を満たしているだけではなく、登記申請書に適用条文を記載して申請することが重要です。

特に、何代も前の名義のままになっている土地や、複数の不動産をまとめて相続する場合は、特例の適用漏れがないよう、登記申請前に確認しておくことをおすすめします。