生駒市の土地・建物を住宅ローンで購入する場合の名義変更の事例

生駒市に念願の一戸建てを購入することになりました。築18年の中古物件ですが、立地やデザインも気に入っており、今から夫婦で住むことを楽しみにしています。

ただ、この購入する居住用の戸建てに関して悩んでいることがあるのです。ぜひ、専門家の視点からアドバイスをいただけましたら幸いです。

生駒市の中古一戸建ての購入では、資金は住宅ローンの利用と私（夫）の自己資金でまかなう予定です。家は私と妻の共有名義にしようと考えています。住宅ローンの契約も私で、自己資金も私が出す場合、妻と私の共有名義にすることは可能でしょうか。

共有名義のこと以外に、登記費用についても悩んでいます。

不動産会社に紹介された司法書士事務所から名義変更登記の見積もりをもらったのですが、費用が高いのではないかと感じました。名義変更登記の場合はどこの司法書士事務所も料金は一律で、他の事務所に依頼しても安くなることはないのでしょうか。

中古一戸建ての共有名義のことと登記費用のことについて教えてください。

ご相談の要点

土地・建物を住宅ローンで購入する場合の名義変更登記で注意すべき点

ご相談内容から相談者が特に不安になっているのは「名義変更登記の費用」と「夫婦共有名義にすることの可否」のふたつであることが分かります。

司法書士費用から順番に解説します。

司法書士の手数料は依頼先によって異なる。

司法書士の手数料は3つの費用で決まります。3つの費用の中で特に問題になるのが司法書士の仕事に対する手数料です。

まずは司法書士に支払うお金がどのように決まるか説明しますので、司法書士費用の内訳を見てください。

司法書士に支払うのは以上の3つの合計額になります。

名義変更登記の登録免許税とは税金の一種です。名義変更登記など法務局に登記申請するときは登記内容に応じた登録免許税を納めなければいけません。登録免許税は税金の一種ではありますが、登記をしてもらうための手数料的な位置づけになります。

登録免許税は登記内容によって税率が決まっています。そのため、司法書士事務所によって金額が変わることは基本的にありません。仮に金額が変わるとすれば、軽減措置の利用の有無による変化でしょう（登録免許税の軽減措置については次の見出し参照）。

必要経費とは、登記の手続きで必要になった支出のことです。たとえば遠方の依頼人と司法書士の間で郵送を使ってやり取りするときなどに必要になる可能性があります。必要経費はあくまで支出があった分の請求になります。

司法書士に支払う費用の内訳の中で見積もり金額を左右するのが司法書士の仕事に対する手数料です。司法書士への報酬と言い換えてもいいでしょう。

司法書士の手数料は事務所によって金額が違います。ある事務所から見積もりを取得し、別の事務所からも見積もりを取得したとします。司法書士の手数料は事務所によって違うわけですから、ふたつの事務所に同じ内容の登記見積もりをお願いしても違った金額の見積もり書が届くのが基本です。司法書士手数料の料金設定が違うからです。

司法書士の手数料は事務所によってかなり違いますので、より手数料の安い事務所に依頼することで支払い額を節約できます。別の司法書士事務所からも見積もりを取得して比較するといいでしょう。

登録免許税と住宅用家屋証明書

登録免許税は名義変更登記など法務局に登記申請する際は納めなければならない税金です。

登録免許税は登記の内容によって税率が決まっているため、司法書士事務所を変えたからといって安くなることはありません。物を買うときにお店を変えても消費税が安くなることはないのと同じ理屈です。

ただ、一定の条件を満たしている場合のみ登録免許税を安くできる制度があります。登録免許税を安くしたいなら、軽減措置を利用してはいかがでしょう。

登録免許税の軽減措置を使う場合は、不動産が条件に当てはまっており、かつ、住宅用家屋証明書を取得しなければいけません。要件は居住用であることや、50㎡以上、鉄筋コンクリート造の場合築年数25年以下などです。その上で名義変更登記を申請するときに軽減措置を利用する旨、申し出なければいけません。

軽減措置を使うことにより、専有部分の所有権移転登記の登録免許税率が２．０％から０．３％に軽減されます。また、抵当権設定登記の登録免許税が、０．４％から０.１％に軽減されます。

夫婦共有名義にすることの可否

夫婦で資金を出し合ってマイホームを購入し、夫婦共有名義にすることはよくおこなわれています。

しかし今回のご相談ケースでは中古住宅の資金を夫婦で出し合うのではなく、相談者である夫がすべて出すというお話でした。住宅ローンについても夫が契約するというお話ですので、原則的に購入する家も夫名義になります。不動産は基本的にお金を出した人の名義にするからです。

今回のようにすべて夫がお金を出しており、住宅ローンなどの契約も夫の場合に妻を名義に入れてしまうと「贈与ではないか」と疑われる可能性が高くなります。妻は一銭も出していないのに不動産の持分という財産を得ているからです。

贈与は夫婦間でも成立します。贈与だとみなされると、贈与税を納めなければならないため、夫婦にとってマイナスの結果を招くと予想されます。

司法書士法人あやめ池事務所からのご提案

司法書士費用を安くすることと、夫婦共有名義について、それぞれ登記の進め方を提案いたします。

まず司法書士費用については、別の事務所からも見積もりを取得して比較することをおすすめします。司法書士の手数料部分は事務所によって金額設定が違うため、別事務所からも見積もりを取って比較することで、より手数料面で有利な事務所が見つかるかもしれません。

不動産売買の場合は不動産会社から紹介された司法書士を使わなければいけないと勘違いする方も少なくありません。

不動産会社から司法書士を紹介された場合でも、別の司法書士に依頼することが可能です。あまり気にせず、見積もりの取得や相談などをしてみてはいかがでしょう。登録免許税については軽減措置の活用をおすすめします。

名義については、夫が資金を出せば基本的に名義は夫です。妻の名義を入れてしまうと妻への贈与を疑われるためおすすめしません。

どうしても妻との共有名義にしたい場合は、妻も資金を出すか住宅ローンの契約をするなど、購入金額の一部を負担したうえで共有名義にするのが妥当です。

司法書士法人あやめ池事務所に依頼した場合の手順

ご相談

まずは、手続に必要となる費用の総額、手続方法、軽減措置の適用の有無などについてご案内させて頂きます。内容についてご納得されましたら正式にご依頼ください。

関係先との打合せ

仲介の不動産業者、金融機関、売主様側の司法書士事務所など、関係先とお打合せをさせて頂きます。お客様が間に入って、やり取りをするといった事はございません。司法書士法人あやめ池事務所より、すべての関係先にご連絡をさせて頂き、打合せを進めます。

対象物件の権利関係、売買契約書等の記載内容の調査

司法書士法人あやめ池事務所にて、生前贈与の対象となる土地について、権利関係上の問題点がないか、調査を行います。また、売買契約書等の記載に不正確な点や不明瞭な点がないかチェックをさせて頂きます。併せて、不動産取得税や登録免許税など、手続に付帯する税負担についても、予め調査確認をおこないます。お客様が行う作業はありません。すべての調査を、司法書士法人あやめ池事務所の担当スタッフが行います。

必要書類の準備

手続に必要な書類を収集します。ご要望があれば、司法書士法人あやめ池事務所で代理収集することも可能です。

代金決済に立会い～署名・押印～登記申請

代金決済時に、司法書士法人あやめ池事務所の担当司法書士が立ち会います。お金の流れ、登記書類に不備・不足がないかしっかり確認させて頂きます。代金決済が済みましたら、司法書士法人あやめ池事務所より、管轄法務局へ名義変更登記を申請させて頂きます。

売買での不動産名義変更登記を行う場合の費用について

司法書士法人あやめ池事務所にて、今回のケースのような売買による不動産名義変更登記を行う場合の費用は下記の通りです。

登記費用　200,160円（税込207,960円）

※前提条件について
生駒市に居住用中古一戸建て（築18年）を購入
住宅ローン（借入額1,500万円） 土地120㎡（固定資産評価額600万円）
建物100㎡（木造2階建 / 固定資産評価額330万円）