不動産の名義変更をする時に気になる贈与税

親から子供に、不動産を贈与する場合、贈与税が課税されます。

贈与税は、税金の中でも最も高額な税金ですので、注意が必要です。

贈与税の計算方法

具体的な贈与税の計算方法は、国税庁のホームページで次のように説明されています。

贈与税の計算は、まず、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計します。

続いて、その合計額から基礎控除額110万円を差し引きます。次に、その残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。

これを式に表すと、

となります。

受贈者1人あたりの贈与財産の合計額が110万円以下の時は贈与税が課されないので、申告する必要はありません。

贈与税率について

贈与税の税率は下記の通りです。直系尊属（簡単にいうと親や祖父母）からの贈与の場合、少しだけ税額がやすくなります。

一般贈与の場合

兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子（ただし、子が未成年の時）への贈与がこれに当たります。この場合、税率は次の表のとおりです。（国税庁HPより）

直系尊属からの贈与

父母や祖父母など、自分と直通する系統の親族のうち自分よりも前の世代から贈与された場合です。子や孫が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の時に適用されます。

贈与税の具体例

では、1000万円を受け取った場合の贈与税がどのくらいになるか計算してみましょう。

一般贈与：1000－110＝890万円

890万円×40％－125万円（税率に応じた控除額）＝贈与税231万円

直系尊属からの贈与：1000－110＝890万円

890万円×30％－90万円（税率に応じた控除額）＝贈与税177万円

直系尊属からの贈与のほうが、少し安いですが、それでも、税額としては、とても非常に高額ですね。

売買契約書を作って「売買」したことにしたら・・・？？

これは完全な脱税行為になりますので絶対にダメです。追徴課税や罰金、刑事罰の対象となる可能性があります。

不動産の名義変更登記がなされると、その情報が税務署にも共有されます。とりわけ、親子間での名義変更や親族間での名義変更については、不正や脱税がないか税務署側も目を光らせています。

時価1000万円の土地を1円で売買したら？？

このような質問も非常に多く寄せられます。
結論から申し上げますと、時価からかけ離れて安い金額で売買をすると、贈与とみなされます。

国税庁のホームページでも以下のように説明していす。

 
先程の事例では、息子が999万9999円の贈与をうけたとみなされ、この金額に対して贈与税が課税されるという事です。

脱税はダメだけど、軽減措置は利用できる！

「贈与」なのに「売買」として処理したり、著しく低い金額で売買したりすることは、脱税となったり、みなし贈与となったりしますので、行うことができません。

じゃあ、仕方がないから高額な贈与税を支払うしかないのか・・・・というと、そうでもありません。

贈与税には、一定の条件のもと、軽減措置が存在ます。

相続時精算課税制度

簡単にいうと、親子間の贈与では、2500万円まで贈与税がかからないという制度です。

親の財産がそれほど多くなく、相続税の基礎控除内に収まるような方にとっては、一定の条件のもと贈与税の課税なく2500万円まで生前贈与ができる制度となっており、大変魅力的な制度です。

制度の詳しい内容は以下の通りです。

相続時精算課税制度とは・・・

相続税と贈与税を一体化して課税する方法です。まず生前に贈与をし、将来相続が発生した時に贈与財産と相続財産を足して税金を再計算し、すでに収めた贈与税額は相続税額から控除されるという仕組みです。

特徴１　2500万円までは贈与税がかからない

この制度を選択した贈与者から受け取った贈与財産のうち、2500万円以内であれば贈与税はかかりません。2500万円を超えた場合、超えた部分だけに20％が課税されます。それぞれの税金のかかり方は次のようになるので、参考にしてみてください。

例１）贈与税が課税される場合
3,000万円の贈与を受けた場合の贈与税
3,000万円－2,500万円＝500万円
500万円×20％＝100万円　贈与税額100万円
将来相続が発生した際は、支払った贈与税額=100万円分は控除されます。

例2）贈与された資産が2,500万円以内の場合
生前にこの制度を使って贈与された資産が2,000万円、その後母親が亡くなり相続された資産が800万円だとしましょう。まず2,000万円の部分に贈与税はかかりません。また、相続発生時には、贈与部分2000万円と相続財産800万円の合計金額である2,800万円に対して相続税が課税されますが、相続税の基礎控除の3000万円以内でありますので、相続税も課税されません。

特徴２　利用するためには条件がある

この制度は誰でも利用できるわけではありません。対象者には以下の条件があります。

子や孫が未成年の場合は対象者とならない点に注意しましょう。

夫婦間の居住用不動産の贈与特例

贈与される日に婚姻期間が20年以上ある夫婦間で利用できる制度で、最高2,000万円が課税価格から控除されます。対象となる贈与財産には居住用不動産やその敷地、居住用不動産の購入資金があります。

例）2,000万円の贈与があった時、特例を利用しなかった場合の贈与税
（2000万円－110万円）×50％＝945万円
945万円－250万円＝695万円　贈与税額695万円

※税率と控除額については上記図表参照

暦年贈与

１月１日～１２月３１日まで１年間に受けた贈与財産の合計額が110万円以下なら贈与税は課されません。これを利用し、110万円以下の財産を毎年贈与するという税金対策です。

例えば、時価1000万円の土地について、毎年10分の1づつ、10年間にわけて、贈与すれば、贈与税は課税されないのです。

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