不動産の名義変更｜相続と贈与は何が違う？

親が所有する不動産を子へ引き継ぐ方法として、主に「相続」と「生前贈与」があります。

どちらも最終的には法務局で不動産の名義変更登記を行いますが、同じ手続ではありません。

相続は、不動産の所有者が亡くなったことによって権利が移るものです。これに対して生前贈与は、所有者が元気なうちに「あげます」「もらいます」という合意によって権利を移します。

そのため、登記の原因、必要書類、手続をする人、発生する税金がそれぞれ異なります。

「親から子へ名義を変えるだけだから、どちらでも同じでしょう」と考えてしまいがちですが、実際には大きな違いがあります。

単純な登記費用だけを比較すると、相続のほうが安くなるのが一般的です。

ただし、「税金が安いから相続まで待てばよい」とも限りません。不動産を確実に特定の人へ渡したい場合など、生前贈与に意味があるケースもあります。

相続と贈与の違いを比較表で確認

相続と生前贈与の主な違いをまとめると、次のようになります。

相続は費用面で有利になりやすく、生前贈与は渡す相手と時期を自分で決められる点に大きな特徴があります。

ただし、実際の税負担は、財産全体の内容や利用できる特例によって変わります。比較表だけで結論を出さず、個別に確認することが大切です。

登録免許税は相続のほうが安い

不動産の名義変更登記を申請するときは、登録免許税を納付します。

相続と贈与では、原則として次の税率が適用されます。

贈与の登録免許税率は、相続の5倍です。

例えば、土地と建物を合わせた固定資産税評価額が1,000万円の場合、登録免許税は次の金額になります。

固定資産税評価額が2,000万円の場合は、相続が8万円、贈与が40万円です。不動産の評価額が高くなるほど、その差も大きくなります。

なお、登録免許税の計算に使用するのは、一般的な売却価格や購入価格ではなく、原則として固定資産税評価額です。

固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書や、市区町村が発行する固定資産税評価証明書で確認できます。

贈与では不動産取得税にも注意

相続と贈与を比較するときに、見落としやすいのが不動産取得税です。

相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は原則としてかかりません。

一方、生前贈与によって不動産を取得した場合は、無償で受け取った場合でも不動産取得税の課税対象になります。

つまり、生前贈与では次の税金が発生する可能性があります。

例えば、相続時精算課税制度を利用して贈与税が発生しなかったとしても、不動産取得税まで非課税になるわけではありません。

夫婦間における居住用不動産の贈与で、贈与税の配偶者控除を利用した場合も同様です。

「贈与税がかからないから、費用もほとんどかからない」と思って手続を進めると、登記後に不動産取得税の納税通知書が届き、驚くことがあります。

贈与税には特例があるが、使えば必ず得になるわけではない

不動産を生前贈与すると、受け取った人に贈与税が課税される可能性があります。

贈与税には、主に次のような制度があります。

暦年課税では、その年に受けた贈与の合計額から110万円の基礎控除があります。

ただし、不動産は評価額が高くなりやすいため、不動産全体を一度に贈与すると、110万円の基礎控除だけでは多額の贈与税が発生する可能性があります。

相続時精算課税制度

一定の親子間などでは、相続時精算課税制度を選択できる場合があります。

現在の制度では年間110万円の基礎控除が設けられており、さらに累計2,500万円までの特別控除があります。

ただし、これは単純に「2,500万円まで完全に非課税になる制度」ではありません。

贈与者が亡くなった際には、原則として贈与した財産を相続財産へ加えて相続税を計算します。また、一度この制度を選択すると、その贈与者について暦年課税へ戻すことはできません。

夫婦間の贈与税の配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、自宅や自宅を購入するための金銭を贈与した場合、一定の要件を満たせば、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円の配偶者控除を受けられる可能性があります。

ただし、この特例を利用して贈与税がかからなくても、登録免許税や不動産取得税は別に検討しなければなりません。

相続税と贈与税は評価方法も異なる

「相続税と贈与税の税率を比べれば、どちらが得か分かる」と思われるかもしれません。

しかし、不動産については、そこまで単純ではありません。

相続税や贈与税の計算では、土地については原則として路線価方式または倍率方式、建物については原則として固定資産税評価額を基準に評価します。

一方、登録免許税や不動産取得税では、原則として固定資産税評価額が計算の基礎になります。

つまり、同じ不動産でも、税金によって評価方法や利用できる特例が異なります。

さらに、相続税には基礎控除や配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例などがあります。

不動産だけを切り取って比較するのではなく、預貯金、株式、生命保険などを含めた財産全体で考える必要があります。

手続だけなら生前贈与のほうが進めやすい

登記手続だけを比較すると、生前贈与のほうが進めやすいケースが多いでしょう。

相続による名義変更の流れ

相続人が複数いる場合、誰が不動産を取得するのか話し合わなければならないことがあります。

相続人同士の関係が良好でも、戸籍の収集や書類への署名・押印に時間がかかることは珍しくありません。

生前贈与による名義変更の流れ

生前贈与では、贈与する人と受け取る人が協力できれば、相続人全員による遺産分割協議は必要ありません。

ただし、手続が進めやすいことと、贈与が適切な選択であることは別問題です。

登記をする前に税金を確認せず、名義だけ先に変えてしまうのはおすすめできません。

生前贈与には将来の相続トラブルを減らせる可能性がある

生前贈与の大きな特徴は、不動産の所有者が自分の意思で、渡す相手と時期を決められることです。

例えば、次のような場合には、生前贈与を検討する意味があります。

ただし、生前贈与をすれば必ず相続トラブルを防げるわけではありません。

特定の子だけに高額な不動産を贈与すると、相続開始後に特別受益や遺留分が問題になる可能性があります。

例えば、長男へ自宅を贈与したものの、ほかの子へ渡す財産がほとんど残っていなければ、相続後に兄弟間で不満が生じるかもしれません。

「誰に不動産を渡すか」だけでなく、「ほかの相続人に何を残すか」まで考えることが大切です。

相続を待つほうが向いているケース

次のような場合は、急いで生前贈与をせず、相続による承継を検討してもよいでしょう。

一度贈与登記をすると、不動産は受贈者の所有物になります。

贈与した後に「やはり売却して老後資金にしたい」と思っても、元の所有者だけの判断では売却できません。

税金だけでなく、贈与後の生活や資金計画まで考えて決める必要があります。

生前贈与が向いているケース

次のような場合は、生前贈与を検討する余地があります。

特に収益不動産を贈与する場合は、贈与後の家賃収入が受贈者へ移るという効果があります。

一方で、不動産そのものに高額な贈与税や取得費用がかかることもあります。

目先の贈与税だけでなく、将来の家賃収入や相続税まで含めた試算が必要です。

相続と贈与のどちらが得かは「名義変更の目的」で決まる

相続と生前贈与のどちらが得かは、税率だけでは決められません。

まず確認したいのは、なぜ今、不動産の名義を変えたいのかという点です。

「税金を安くしたい」という目的であれば、相続を待つほうが負担を抑えられるケースが多いでしょう。

一方、「この不動産は必ずこの子に渡したい」「元気なうちに承継を終わらせたい」という目的であれば、費用を負担してでも生前贈与を行う意味があります。

ただし、遺言書を作成することで目的を実現できる場合や、家族信託など別の方法が適している場合もあります。

不動産の承継方法は、相続か贈与かの二択ではありません。

こうした選択肢を比較してから決めることが重要です。

名義変更の前に司法書士と税理士へ確認しよう

司法書士は、不動産の権利関係、必要書類、登記費用、手続の進め方を確認できます。

ただし、相続税や贈与税について具体的な税額を計算し、税務上の有利・不利を判断する業務は税理士の専門分野です。

そのため、生前贈与を検討するときは、司法書士と税理士の両方へ相談するのが安心です。

名義変更を検討するときの順番

名義変更を終えてから税金を確認するのでは、遅いことがあります。

贈与登記を申請する前に、税金と将来の相続への影響を確認しておきましょう。

まとめ｜相続は費用面、贈与は確実性に特徴がある

相続と生前贈与は、どちらも不動産を次の世代へ引き継ぐ方法ですが、それぞれ特徴が異なります。

相続は、登録免許税が低く、不動産取得税も原則としてかからないため、費用面では有利になりやすい方法です。

一方、生前贈与は費用が高くなりやすいものの、所有者が元気なうちに、渡す相手と時期を決められます。

そのため、単純に「どちらが安いか」ではなく、「何のために名義を変えるのか」を明確にすることが大切です。

司法書士法人あやめ池事務所では、相続・生前贈与による不動産の名義変更について、登記手続や必要書類、概算費用をご案内しています。

どの方法がよいか迷われている段階でも、お気軽にご相談ください。