不動産取得税とは・・・

不動産取得税とは「不動産を取得した場合に課税される税金」です。

たとえば家族で住むために土地や建物を購入したとします。不動産を売買して不動産名義変更登記を経て我が家にしたということは、不動産を取得したということです。よって、不動産取得の際に課税される不動産取得税を納めなければいけません。

不動産取得税と固定資産税の違い

不動産取得税と同じく不動産に関する税金に固定資産税があります。

不動産取得税は不動産を取得したときに課税される税金ですが、固定資産税は不動産を所有することに対する税金です。不動産取得税は土地や建物などの取得時に課税されますが、固定資産税は不動産を所有し続ける限り毎年課税されます。

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は4％が基本になります。ただし軽減措置によって税金を安くすることが可能です。軽減措置については後の見出しで説明します。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は以下の計算式で算出します。

課税標準額とは不動産の価格のことを意味します。ただ、不動産を取得したときの金額（売買価格）を計算式に使うのではなく、基本的には固定資産税評価額を使います。

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算に使う土地や建物の評価額のことです。

固定資産税評価額は、毎年郵送される固定資産税の納付書と同封されている「課税明細書」に記載されています。また、不動産の所在地の市区町村の税務課で「評価証明書」を取得することにより確認することができます。

不動産取得税が非課税になる場合

原則的に不動産を取得すると不動産取得税の課税対象になります。ただし、一部のケースについては不動産取得税が非課税になる可能性があります。

不動産取得税が非課税になる代表的なケースは相続です。

たとえば父親が亡くなり息子が父名義の土地と建物を相続したとします。この場合は不動産を新たに取得したというより、父親の死により「受け継いだ」という考えが適切ではないでしょうか。不動産は故人の遺産として受け継いだわけですから基本的に不動産取得税がかからないのです。

相続の他にも以下のようなケースでは不動産取得税がかからない可能性があります。不動産取得税がかからないケースでは安くする以前に、税金の納付自体を要しません。

不動産取得税は未登記や無償などは課税される

不動産取得税で注意したいのは、未登記で土地や建物を取得しても税金がかかるという点です。不動産名義変更登記を済ませていない場合も不動産取得税は課税されます。

不動産取得税は無償でも不動産を取得した限りは課税対象です。贈与などの際に無償で土地や建物を受け取ってもかかる税金なので、合わせて注意が必要になります。

軽減措置／住宅用家屋なら安くなる

不動産取得税は条件を満たすと軽減措置を受けることが可能です。軽減措置を受けることにより不動産取得税を安くできます。

なお、不動産取得税の基本的な税率は4％ですが、平成20年4月1日から令和6年3月31日まで土地や住宅用の家屋については税率が3％と安くなっています。

新築住宅を取得したときの不動産取得税の軽減措置

新築住宅を取得した場合は軽減措置として不動産取得税の課税標準額から「1,200万円控除」できる仕組みになっています。不動産取得税の計算に使う課税標準額が少なくなると、その分だけ算出される不動産取得税も安くなるという結果です。

なお、軽減措置を受けるためには床面積などの条件を満たさなければいけません。細かな条件が設定されていますので、取得時に自治体窓口や専門家などに確認しておきましょう。

中古住宅を取得したときの不動産取得税の軽減措置

中古住宅を取得した際も不動産取得税の軽減措置が使えるため税金が安くなります。

ただし、すべての中古住宅取得ケースで不動産取得税の軽減措置が使えるわけではありません。取得した中古住宅が新耐震基準に適合していることや、個人が自己居住用に取得した住宅であること、床面積などの条件を満たさなければいけません。条件を満たしていないと不動産取得税が安くならないので注意してください。

中古住宅の場合は課税標準額が一律に安くなるわけではなく、その中古住宅が新築された年によって減額される金額が変わってきます。

たとえば平成9年4月1日以降の建てられた中古住宅の場合は課税標準額から1,200万円控除されますが、平成元年4月1日から平成9年3月31日に建てられた中古住宅の場合は1,000万円が控除されます。このように中古住宅が建てられた年代により控除額が違っており、中古住宅が古くなればその分だけ控除額が小さくなるのです。

不動産取得税の計算に使う課税標準額の控除額が最も小さい昭和29年7月1日～昭和38年12月31日に建てられた中古住宅で控除額が100万円になります。中古住宅の中でもより近年に建てられたものの方が、より不動産取得税が安くなる傾向にあります。

住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減措置

条件を満たした住宅用の土地についても不動産取得税が安くなる軽減措置があります。

住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減措置は、以下のいずれか高い額が税額から減額されるという軽減措置です。

なお、45,000円未満の場合は45,000円ではなくその金額が減額となります。

不動産取得税の申告について

不動産取得税は不動産の取得を申告し、それから4カ月～1年ほどで納付書が届きます。納付書の支払い方法に合わせて税金を納付するという流れです。

納付書がいつごろ到着するかなどは自治体によって異なりますので、気になる場合は自治体窓口などに確認しておくといいでしょう。申告などの手続き期間についても自治体により違っている可能性があるため、合わせて確認することをおすすめします。

なお、申告を忘れてしまうと不動産取得税を安くする軽減措置が受けられない可能性があります。注意してください。

迷ったら専門家に相談を

不動産取得税を安くしたいときは軽減措置を有効活用することが重要です。

ただ、軽減措置には細かな条件が定められているため、軽減措置の条件に当てはまっているか確認するだけでも難しいと言えるでしょう。不動産取得税を安くできる軽減措置で迷ったら、まずは専門家に相談することをおすすめします。

また、不動産の取得に関する税金は不動産取得税だけではありません。他にも贈与税や不動産名義変更登記に必要な登録免許税なども関係してきます。他に課税される可能性のある税金を知って、それぞれの税金を安くする方法についても考えてみることが重要です。

贈与税や不動産名義変更の際の登録免許税などの軽減についても合わせて専門家に相談してはいかがでしょう。