奈良市での相続による 不動産 名義変更 の事例

先日、父親と相続について話し合いました。というのも、父親が亡くなったときの相続税が心配だからです。

相続手続きにはあまりお金をかけたくないと思っています。しかし相続税の課税があると多額の現金が必要になると聞きます。我が家は預金を多く持っているわけではないため、相続税の課税があった場合は不動産を売って現金を作らなければならないのだろうかと不安です。

我が家の父親は奈良市内に宅地を持っており、他には預貯金があります。奈良市の宅地は長男である私が相続する予定です。私（長男）の他には母（父の妻）、次男（弟）、長女（妹）がいます。母や弟、妹は私が父の土地を相続することに賛同しています。このような相続ケースでは相続税はかかるのでしょうか。

父の相続についてもう一点 相続登記 について不安を感じています。

相続登記をする場合は登記費用がかかるという話を聞いています。すでにお話ししたように、相続手続きにはあまりお金をかけたくありませんし、相続登記にどのくらいお金がかかるのかもよく分かりません。相続登記は必ずしなければならないのでしょうか。

相続登記をしない場合に罰則やデメリットがあるかどうかなども、教えていただければと思います。

ご相談の要点

不動産の相続による 名義変更 で注意すべき点

相続登記 や 相続税 など相続にかかる費用に不安を感じているというご相談です。相続税がかかるかどうかや相続登記をしないデメリットなど、順番に説明します。

相続税について

まずは相続税についてです。

今回ご相談のケースでは相続税は課税されません。相続税が課税されるラインは基礎控除を超えているかどうかです。

相続税の基礎控除は、下記の通りです。

「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」

奈良市の土地と預金を合計しても相続税の基礎控除を超えていませんので、基本的に相続税は課税されない、つまり相続税を納めなくて良いと考えて差し支えありません。

相続税は相続時に必ず課税されると勘違いする方もいます。実際は違います。相続税は遺産を計算して課税の要否を判断しますので、課税されるケースとされないケースがあるのです。相続税を納めなければならない人の割合は、納めなくてよい人よりかなり少なくなっています。

国税庁が公開している「平成30年分の相続税の申告状況について」によると、平成30年の相続（平成30年1月1日から12月31日までの相続）では、相続件数50,638件のうち相続税が課税されているのは3,388件という結果です。

相続税が課税されているのは全体の6.7%という計算になります。単純計算で、相続が100件あってもそのうちの6～7件しか相続税が課税されていない状況です。

日本においては相続税がかかるケースの方が少数派なのです。相続税についてはあまり心配する必要はありません。

ただ、現時点で相続が起きているわけではないため、財産状況の変化には注意が必要です。もしもの話ですが、お父様の相続までにお父様名義の預金や不動産が増えていれば相続税の課税関係が変わる可能性があります。財産状況が変わったときは、再び専門家にアドバイスを受けるといいでしょう。

相続登記の必要性について

相続登記の費用が心配なので、手続きをしないことも考えているというお話でした。また、相続登記にどのくらいの費用がかかるか分からないというお話でしたので、手続きしないことのデメリット・罰則、そして費用について分けて説明します。

相続登記は2024年4月より義務化されました。これにより、相続の開始を知った日から3年以内に 相続登記 をしないと、原則として過料の対象になります。

相続登記を放置すると、ほかにもデメリットもあります。

相続登記は相続から時間が経つにつれて手続きが難しくなるのが基本です。なぜなら、相続から時間が経つと第二、第三の相続が起きて、相続関係が複雑化するからです。
相続登記の際は戸籍を取得しなければいけません。相続関係を明確にするために戸籍が必要なのです。相続関係が複雑になると取得すべき戸籍が増えてしまい、必要書類の収集だけでもかなりの時間がかかります。また、いざ相続登記をする段になって、他の相続人が奈良市の宅地をあなたが相続することに反対する可能性もゼロではありません。

相続登記の義務化や相続人の意見が現段階でまとまっていること、相続登記をしないで放置するデメリットなどを考えた場合、早めに手続きを済ませた方が無難であると言えるでしょう。

登記費用を 安く する方法

相続登記をする場合に問題になるのが費用です。

相続登記をするときは登録免許税がかかります。登録免許税の基本的な税率は不動産価額の1,000分の4です。登録免許税は登記の際に法務局に納める手数料のような性質の税金なので、司法書士に依頼してもしなくてもかかってしまいます。

司法書士に依頼した場合は司法書士報酬がかかります。相続登記は専門的な知識を要するため、失敗しないためには司法書士に依頼した方が無難です。

相続登記の際の司法書士報酬を軽減したい場合は、戸籍の取得などを自分でおこなうという方法があります。自分で必要書類を集めて司法書士に依頼すれば、司法書士の作業量が減ります。その分だけ司法書士報酬を軽減できることがあります。

司法書士法人あやめ池事務所からのご提案

現状では相続税はかかりませんので 相続登記 をどうするかが問題です。

相続登記は令和６年４月より義務化されました。相続登記を放置すると手続きが複雑になり、取得する書類なども増える傾向にあるのです。後回しにするとその分だけ費用と時間がかかる可能性があります。奈良市の土地の相続登記は早めにおこなった方がいいでしょう。

相続登記の費用については、戸籍の取得など自分でできる作業をすることで司法書士に支払う費用を軽減できます。

相続時精算課税制度を利用した不動産名義変更手続の進め方

権利関係調査（あやめ池事務所）

司法書士法人あやめ池事務所にて、相続による名義変更登記の対象となる土地について、権利関係上の問題点がないか、調査を行います。また、相続税や登録免許税など、手続に付帯する税負担についても、予め調査確認をおこないます。お客様が行う作業はありません。すべての調査を、司法書士法人あやめ池事務所の担当スタッフが行います。

戸籍等相続関係書類の収集

相続手続では、被相続人（亡くなった方）について、出生～死亡までの戸籍謄本を収集し相続関係を確認する必要があります。また、収集した戸籍の内容を、相続関係説明図にまとめて記載します。戸籍の収集～相続関係説明図の作成については、司法書士法人あやめ池の担当スタッフが代行いたします。

必要書類の準備（お客様）

手続に必要な書類を収集します。ご要望があれば、司法書士法人あやめ池事務所で代理収集することも可能です。

遺産分割協議など、登記関連書類の作成～署名・押印～登記申請

司法書士法人あやめ池事務所にて、遺産分割協議書、登記申請書、登記原因証明情報、委任状、上申書など、名義変更登記に必要な書類を作成します。

そのうえで、相続人様にご説明のうえ、署名・押印をして頂きます。

ご説明や署名・押印をしていただく際には、下記のいづれの方法でも対応可能です。

登記書類への署名・押印が済みましたら、司法書士法人あやめ池事務所より、管轄法務局へ名義変更登記を申請させて頂きます。

料金について

司法書士法人あやめ池事務所にて、今回のケースのような相続による不動産名義変更登記を行う場合の費用は下記の通りです。

登記費用　100,100円（税込106,100円程度）

※前提条件について
奈良市の宅地／固定資産税評価額800万円
宅地は長男が相続する旨の遺産分割協議がまとまっている。
戸籍の収集～遺産分割協議書の作成～登記申請まで依頼する。