奈良市で中古マンションを現金購入する場合の不動産名義変更の事例

このたび私たち家族が住むつもりで奈良市の中古マンションを購入しました。マンション自体は条件に合っているので特に不満はなかったのですが、名義変更登記の金額に悩んでいます。

奈良市の中古マンションの仲介不動産会社から紹介を受けた司法書士事務所なのですが、名義変更登記の金額があまりに高額なのです。届いた名義変更登記の見積もりを確認してびっくりしました。

仲介不動産会社にさりげなく話を聞いてみたのですが「名義変更登記の金額は大体このくらいになりますよ」「他の司法書士事務所に依頼しても変わらないと思います」という返答です。本当にそうでしょうか。

中古マンションの代金決済まで2週間ほどしかありませんが、他に相談できる司法書士事務所を探しています。名義変更登記の費用・手数料について教えてください。

相談の要点

不動産売買による名義変更登記の注意点

仲介不動産会社から司法書士事務所を紹介されると、その事務所に購入した不動産の名義変更登記を依頼しなければならないと考えがちですが、特にそのようなルールはありません。

仲介不動産会社に紹介された司法書士事務所に名義変更登記を任せてもいいですし、自分で別の司法書士を探してそちらに依頼しても問題ありません。

今回のご相談ケースは中古マンションの代金決済まで2週間ほどというお話でした。別の司法書士に急いで相談すれば間に合うと考えられます。

仲介不動産会社の言葉や司法書士の見積もり金額に疑問があるのなら、他の司法書士に一度相談してみてはいかがでしょう。

別の司法書士に相談する際は決済までの期間について最初に伝えておいた方が安心です。

その他、名義変更登記や司法書士の費用・報酬について注意したいポイントについてお話しします。

司法書士の手数料は依頼先によって異なる。

司法書士に名義変更登記のときに支払う費用には3つの種類があります。

登録免許税とは登記のときに法務局へ納める税金です。登録免許税は司法書士事務所が決めるのではなく、登記の内容により違った税率が定められています。よって、基本的にどこの司法書士事務所に依頼しても変わりません。仮に切手などを使った場合は経費として請求されることもありますが、この金額も比較的明確ではないでしょうか。

司法書士の仕事に対する報酬（手数料）は事務所によって違います。見積もりのときに金額に差が出るとしたら主にこの部分でしょう。

同じ内容の仕事でも司法書士事務所によって報酬設定が違っています。そのため、中古マンションの名義変更登記を司法書士に依頼したら「大体同じ金額になる」というのは少し違います。司法書士報酬は事務所によって違うわけですから、基本的にこの部分の金額で見積もり金額が変わってくるのです。

たとえばAとBの司法書士事務所があったとします。AとBふたつの司法書士事務所にまったく同じ中古マンションの名義変更登記の見積もりをお願いしても、ふたつの事務所からは違った金額が記載された見積もりが届くはずです。

すでにお話ししたように、司法書士の報酬が事務所によって違うからです。AとBふたつの事務所が似たような報酬設定をしている場合は、たまたま似たような額の見積書が届くことがあります。

司法書士報酬の設定が異なるため「名義変更登記が高額で困った」という場合は別の司法書士事務所からも見積もりを取得してみるといいでしょう。より司法書士報酬の安い事務所に依頼すれば、名義変更登記の費用負担を軽減できます。

登録免許税と住宅用家屋証明書

中古マンションの名義変更登記の費用負担を軽減したい場合は、登録免許税の軽減措置を使う方法も考えられます。

登録免許税には軽減措置が定められており、条件に合致している場合に軽減措置の使用を申請すれば、登録免許税の額を減らしてもらえるのです。条件に当てはまったら税金をおまけしてもらえるということです。

居住用の中古マンションの場合は住宅用家屋証明書を提出し、かつ、５０㎡以上で鉄筋コンクリート造、築年数２５年以下などの条件に当てはまる場合は、所有権移転登記に必要となる登録免許税が２．０％から０．３％になります。

名義変更登記の際に費用負担を軽くしたい場合は、登録免許税の軽減措置を利用できないか検討することもひとつの方法です。

購入物件が決まったら依頼する司法書士の検討を

中古マンションなどの不動産購入時は以下のような流れで手続きが進みます。

不動産を購入するときに司法書士に依頼するタイミングは、不動産の売買契約を結ぶ前と後どちらでもかまいません。ただ、契約の前と後どちらのタイミングで司法書士探しをして依頼するかによって決済までの準備に関係してきます。

購入する不動産を見つけて売買契約前に司法書士を探して依頼しておけば、時間に余裕を持って名義変更登記の準備ができます。しかし、売買契約後だと名義変更登記の決済までタイムリミットが僅かですから、準備も急がなければならないのです。

今回のご相談ケースではすでに売買契約を結び代金決済までのカウントダウンがはじまっていますので、準備も考えて司法書士探しと相談、名義変更登記の準備を急ぐべきケースになります。他司法書士への依頼も検討している場合は急いで相談してください。

司法書士法人あやめ池事務所からのご提案

司法書士に支払うのは登録免許税や仕事への報酬などです。そのうち報酬は事務所によって異なるため、他の司法書士事務所の見積もりも取得して見比べてみるといいでしょう。他事務所から見積もりを取得して比較することで、名義変更登記の相場なども見えてくるのではないでしょうか。

この相談ケースでは住宅用家屋証明書の取得が可能で、登録免許税の軽減措置を利用できます。軽減措置を利用することで登録免許税を安くできれば、その分だけ費用負担も軽くなるはずです。

決済・物件引き渡しまで2週間ほどだというお話なので、今から別の事務所の見積もりを取得して依頼先を決めても問題ありません。ただし、準備なども考えると、可能な限り急いだ方がいいでしょう。

司法書士法人あやめ池事務所に依頼した場合の手順

ご相談

まずは、手続に必要となる費用の総額、手続方法、軽減措置の適用の有無などについてご案内させて頂きます。内容についてご納得されましたら正式にご依頼ください。

関係先との打合せ

仲介の不動産業者、金融機関、売主様側の司法書士事務所など、関係先とお打合せをさせて頂きます。お客様が間に入って、やり取りをするといった事はございません。司法書士法人あやめ池事務所より、すべての関係先にご連絡をさせて頂き、打合せを進めます。

対象物件の権利関係、売買契約書等の記載内容の調査

司法書士法人あやめ池事務所にて、生前贈与の対象となる土地について、権利関係上の問題点がないか、調査を行います。また、売買契約書等の記載に不正確な点や不明瞭な点がないかチェックをさせて頂きます。併せて、不動産取得税や登録免許税など、手続に付帯する税負担についても、予め調査確認をおこないます。お客様が行う作業はありません。すべての調査を、司法書士法人あやめ池事務所の担当スタッフが行います。

必要書類の準備

手続に必要な書類を収集します。ご要望があれば、司法書士法人あやめ池事務所で代理収集することも可能です。

代金決済に立会い～署名・押印～登記申請

代金決済時に、司法書士法人あやめ池事務所の担当司法書士が立ち会います。お金の流れ、登記書類に不備・不足がないかしっかり確認させて頂きます。代金決済が済みましたら、司法書士法人あやめ池事務所より、管轄法務局へ名義変更登記を申請させて頂きます。

売買での不動産名義変更登記を行う場合の費用について

司法書士法人あやめ池事務所にて、今回のケースのような売買による不動産名義変更登記を行う場合の費用は下記の通りです。

登記費用　105,000円（税込）

※前提条件について
奈良市の築15年の中古マンションを居住用として購入
専有部分の固定資産評価額 / 250万円
敷地持分の固定資産評価額 / 200万円
専有部分の床面積 / 65㎡