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不動産名義変更の費用は「司法書士報酬＋実費」
「不動産の名義変更を司法書士に頼むと、いくらくらいかかる？」
司法書士事務所には、よくこのようなお問い合わせがあります。
まず最初に知っておいてほしいのが、司法書士から提示される「登記費用」のすべてが司法書士の手数料ではないということです。
基本的には、
登記費用 ＝ 司法書士報酬 ＋ 登録免許税などの実費
と考えると分かりやすいです。
例えば、司法書士から「登記費用は12万円です」と見積もりを出された場合でも、
- 登録免許税などの実費：7万円
- 司法書士報酬：5万円
という内訳かもしれません。
つまり、12万円すべてが司法書士の取り分ではありません。
司法書士費用が高いか安いかを比較するときは、まず「司法書士報酬」と「実費」を分けて見ることが大切です。
登録免許税などの実費は、司法書士の手数料ではない
不動産の名義変更では、法務局へ納付する登録免許税がかかります。
さらに手続きによっては、次のような書類の取得費用も必要になります。
- 戸籍謄本
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記事項証明書
これらは司法書士報酬とは別の「実費」です。
特に大きいのが登録免許税です。
登録免許税は司法書士が自由に決めているわけではなく、登記原因や不動産の価額などをもとに法律に従って計算します。
したがって、同じ不動産・同じ登記内容・同じ軽減措置であれば、「A司法書士に頼めば登録免許税が安くなる」というものではありません。
ただし、利用できる軽減措置などによって登録免許税が変わる場合があります。
登録免許税については、
不動産名義変更の登録免許税と軽減措置
で詳しく解説しています。
司法書士の手数料は事務所によって違う
一方、司法書士報酬は事務所によって異なります。
司法書士報酬は一律ではなく、それぞれの司法書士が設定しています。
そのため、同じような不動産名義変更でも、
A事務所：5万円
B事務所：8万円
ということはあり得ます。
ここだけを見ると、
「じゃあ5万円の事務所を選べばいいじゃん」
と思いますよね。
ところが、そう単純でもありません。
例えば相続登記で、
「戸籍も遺産分割協議書も全部自分で用意して、登記申請だけ司法書士にお願いする」
場合と、
「戸籍収集から相続人調査、遺産分割協議書の作成、登記申請まで全部お願いする」
場合では、司法書士の仕事内容がまったく違います。
同じ「相続登記5万円」と「相続登記8万円」でも、サービス内容が違えば単純比較はできません。
司法書士手数料の相場はどのくらい？
では、実際の司法書士報酬はいくらくらいなのでしょうか。
参考になるのが、日本司法書士会連合会が2024年3月に実施した司法書士報酬に関するアンケートです。
一定の条件を設定した設例では、全国平均はおおむね次のようになっています。
| 登記内容 | 司法書士報酬の全国平均 |
|---|---|
| 贈与による所有権移転 | 53,902円 |
| 売買による所有権移転 | 56,678円 |
| 相続による所有権移転 | 74,888円 |
ただし、この数字だけを見て、
「相続登記なら必ず7万5,000円くらい」
と考えるのはおすすめしません。
例えば、相続のアンケート設例には、戸籍5通の取得、遺産分割協議書や相続関係説明図の作成なども含まれています。
不動産の数、相続人の人数、書類作成の有無などによって、実際の報酬は変わります。
この数字は「一般的な費用感を知るための参考値」として見るのがよいでしょう。
では、あやめ池事務所に頼むといくら？
ここまで読んで、
「相場は分かった。でも、自分の場合はいくらなの？」
と思われた方も多いのではないでしょうか。
実は、ここが一番重要です。
不動産名義変更の費用は、次のような条件によって変わります。
- 相続なのか
- 贈与なのか
- 売買なのか
- 離婚・財産分与なのか
- 不動産はいくつあるのか
- 不動産の評価額はいくらか
- 住宅ローンはあるのか
- 住所変更登記も必要なのか
そのため、一般的な料金表だけを見ても、自分の登記費用を正確にイメージするのは意外と難しいのです。
そこで、あやめ池事務所では、いくつかの質問に答えるだけで、必要な手続きや費用の目安を確認できる総合AIシミュレーターをご用意しています。
同じ名義変更でも司法書士費用が違う理由
司法書士費用に差が出るのは、単に「事務所によって値段が違うから」だけではありません。
実際には、案件ごとの作業量の違いがかなり影響します。
相続人が多い
例えば、
「父が亡くなり、母と子ども2人が相続人」
という相続と、
「子どものいない叔父が亡くなり、兄弟姉妹や甥・姪10人が相続人」
という相続では、司法書士が確認する戸籍や相続関係が大きく違います。
相続人が増えれば、必要書類や確認作業も増える傾向があります。
不動産が多い
自宅の土地1筆・建物1棟だけの場合と、土地が10筆ある場合でも作業量は変わります。
特に複数の市町村に不動産が分かれている場合などは、確認事項も増えてきます。
書類作成まで依頼する
例えば贈与なら、登記申請だけでなく贈与契約書の作成から司法書士へ依頼することがあります。
相続なら、戸籍収集や遺産分割協議書の作成まで依頼するケースもあります。
当然、
「登記申請だけ」
と、
「必要な書類の準備から登記完了までお任せ」
では料金が違ってきます。
権利証がない・住所がつながらない
売買や贈与では、権利証・登記識別情報を紛失していることがあります。
また、何度も引っ越していて、登記簿上の住所から現在住所まで通常の書類だけではつながらないケースもあります。
このような場合は、通常とは異なる確認や対応が必要になることがあります。
「同じ不動産名義変更なのに料金が違う」のには、それなりの理由があることも多いわけです。
「5万円～」の「～」を確認しよう
司法書士事務所のホームページを見ると、
「相続登記 5万円～」
などと書かれていることがあります。
ここで注目したいのが、数字よりむしろ「～」です。
例えば基本料金とは別に、
- 不動産の追加
- 相続人・当事者の追加
- 戸籍収集
- 契約書作成
- 遺産分割協議書作成
- 住所変更登記
- 権利証紛失への対応
- 出張・決済立会い
などで追加料金が発生する場合があります。
もちろん、追加料金があること自体が悪いわけではありません。
不動産1件の登記と不動産20件の登記を同じ料金にする必要もありませんし、簡単な相続と相続人20人の相続が同じ料金というのも不自然です。
大切なのは、最終的にどのくらいの費用になるのかを依頼前に確認できることです。
司法書士費用を比較するときは「総額」と「内容」を見る
例えば、
A事務所：4万円～
B事務所：6万円
という料金表示だけなら、A事務所の方が安く見えます。
ところが見積もりを取ってみると、
A事務所：基本料金4万円＋書類作成等4万円＝8万円
B事務所：書類作成等を含めて6万円
となることもあります。
そこで、見積書では次の4点を確認してみてください。
- 司法書士報酬の総額
- その料金に含まれる業務
- 追加料金が発生する条件
- 登録免許税などの実費
「基本料金が安いか」ではなく、「自分が依頼した場合の総額はいくらか」で比較するのがポイントです。
自分で登記すれば司法書士報酬は0円
司法書士費用を節約するという意味では、最も安い方法は自分で登記することです。
自分で登記申請をすれば、司法書士報酬はかかりません。
ただし、ここでも注意したいことがあります。
登録免許税などの実費まで0円になるわけではありません。
司法書士へ依頼しなくても、登録免許税は原則として必要です。
また、
- 相続人がたくさんいる
- 何代も相続登記をしていない
- 権利証がない
- 売買代金の決済がある
- 住宅ローンを利用する
といったケースでは、司法書士報酬だけを節約するために自分で登記するメリットが小さい場合もあります。
自分で登記する場合の注意点については、
不動産名義変更を自分でする場合と司法書士へ依頼する場合の比較
も参考にしてください。
安い司法書士を選んでも大丈夫？
「安い司法書士は大丈夫なの？」
という疑問を持つ方もいるでしょう。
料金が安いという理由だけで、その司法書士が良くないということはありません。
業務を効率化していたり、特定の登記を多く扱うことで料金を抑えていたりする事務所もあります。
反対に、料金が高ければ必ずサービスが良いとも限りません。
ですから、安い・高いだけで判断しないというのが一番です。
料金とあわせて、
- どこまで対応してくれるのか
- 追加料金はどうなっているのか
- 自分が依頼したい登記を扱っているのか
などを確認しましょう。
数百万円、数千万円の不動産を扱う手続きです。
数千円の差だけを追いかけるより、料金体系が分かりやすく、必要な手続きをきちんと任せられるかを見る方が重要です。
最後に｜相場より「自分の場合はいくら？」を確認しよう
不動産名義変更の司法書士費用について調べると、
「5万円くらい」
「10万円くらい」
「15万円かかった」
など、さまざまな金額が出てきます。
これは司法書士事務所によって報酬が違うだけでなく、依頼している業務内容そのものが違うことも理由です。
まず、
司法書士報酬と登録免許税などの実費を分ける。
そして、
どこまでの業務が料金に含まれているかを確認する。
この2点を押さえるだけでも、司法書士費用はかなり比較しやすくなります。
ただ、一般的な相場が分かっても、最後に知りたいのはやはり、
「自分の場合はいくら？」
ではないでしょうか。
あやめ池事務所の総合AIシミュレーターでは、簡単な質問に答えることで、必要な手続きや費用の目安を確認できます。
相場と併せて「自分の場合の費用」も調べてみてください。
