自分で不動産名義変をする際には税金に注意

不動産の所有者が変わったら旧所有者の名前から新所有者の名前へと名義の書き換えを行います。不動産の所有者名義の書き換え手続きが不動産名義変更手続きです。

不動産の所有者名義が変わる理由は主に4つ考えられます。

不動産名義変更の際には、登録免許税や贈与税、相続税、不動産取得税などの税金が課税される事があります。

税金を考慮せず、不動産の名義変更をしてしまうと、後日税務署から、高額な税金の請求書が届くというケースもあります。

ご自身で不動産の名義変更を行う場合には、附帯する税金についてもしっかりとリサーチが必要になります。

相続による名義変更をする場合の税金

土地や建物といった不動産に相続が発生すると、被相続人から相続人へ権利が承継されます。そのため、相続を原因とした不動産名義変更登記（相続登記）によって名義を被相続人から相続人へと書き換えるのが基本です。

相続によって不動産名義変更する場合は「相続税」「登録免許税」のふたつの税金がかかる可能性があります。

相続税

相続税とは相続により不動産などの財産を取得したときに課税される税金です。

ただし、すべての相続ケースで相続税が課税されるわけではありません。令和2年に国税庁が発表した「令和元年分の相続税の申告状況について」によると、被相続人50,872人に対して相続税が発生したのは3,448人という結果になっています。つまり、相続税が課税されるケースの方が少数派ということです。

相続税の納税が必要な場合は相続時に相続税申告や納税などの手続きが必要になります。

登録免許税

登録免許税とは登記の際に法務局に払う税金です。登記の手数料のような税金だと考えれば分かりやすいのではないでしょうか。

不動産名義変更登記の理由に関わらず登記をする場合は登録免許税の納付を要します。当然ですが相続による不動産名義変更登記（相続登記）の際も登録免許税は必要です。

ただし、相続による不動産名義変更の場合は登録免許税の減免措置が実施されています。条件を満たした場合は相続が原因の不動産名義変更登記などには登録免許税がかからない可能性があります。

相続では贈与税や不動産取得税はかからない

相続は贈与や売買ではないため、贈与や売買で課税される贈与税や不動産取得税などはかかりません。

贈与による名義変更をする場合の税金

贈与とはいわゆる贈り物のことです。贈与する側が自分の財産から不動産などを受け取る側に渡す（贈る）のが贈与になります。

不動産を贈与すると不動産の所有者が贈り主から受け取り手に変わりますから、不動産名義変更登記をするのが基本です。

贈与による不動産名義変更の際は「贈与税」「登録免許税」などの税金が問題になります。

贈与税

贈与の際にかかる代表的な税金が贈与税です。贈与税とは個人から不動産などの財産を贈られたときの税金になります。

贈与税は不動産の価値などに応じて税率が変わってくるのです。高額の不動産を贈られればその分だけ税金の額が高額になる可能性があります。

ただし、贈与税には基礎控除や特例、軽減措置などが定められているため、自分が使える特例や軽減措置などを利用すれば程度税額をおさえることも可能です。

贈与税については別の記事にも参考にしたい知識をまとめています。

登録免許税

贈与により不動産名義変更登記をするときは登録免許税がかかります。登録免許税は登記の手数料的な位置づけの税金なので贈与を原因とした不動産名義変更登記でも必要になるのです。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産を取得したときにかかる税金です。

相続の場合は故人から財産を引き継ぐという性質上、原則的に不動産取得税はかかりません。

しかし贈与の場合は基本的に不動産取得税の課税対象になるため注意してください。

たとえば同じ人から不動産を受け取る場合でも相続の場合は不動産取得税の対象にはなりませんが、生前贈与の場合は不動産取得税の対象です。

離婚による財産分与で名義変更をする場合の税金

財産分与とは離婚する夫と妻が婚姻中に培った財産を分けることをいいます。離婚すると別々の人生を歩みますから夫婦のときのように財産を夫婦で管理することはできません。

そのため、不動産や預金といった夫婦の財産を夫と妻で分割するわけです。

たとえば離婚によって夫名義の不動産を妻が受け取った場合などは、税金がどうなるのかが問題になります。

贈与税

離婚時の財産分与では原則的に贈与税はかかりません。なぜなら、財産分与は夫から妻、あるいは妻から夫への贈与ではなく、婚姻中の財産を分割する・清算することだからです。

財産分与で分ける財産は離婚後の生活のためのものでもありますから贈与ではない、よって贈与税という税金はかからないという仕組みになっています。

ただし、財産分与に見せかけた贈与が行われた場合は別問題です。税金逃れのために財産分与を利用していると判断された場合は贈与税の対象になりますので注意してください。

不動産取得税

財産分与の場合は不動産取得税もかかりません。これは贈与税の解釈と同じで、財産分与はあくまで夫婦で培った婚姻中の財産を離婚時に分けることを意味するからです。

新しい財産として不動産を取得するのではなく、あくまで離婚時に分割・清算するだけなので不動産取得税はかからないという理屈になります。

登録免許税

登録免許税は不動産名義変更登記の手数料のような税金なのです。不動産名義変更登記の理由が財産分与でも登記をする以上は登録免許税が必要になります。

売買で名義変更をする場合の税金

不動産を購入すると名義は売主から買主に移ります。売主から買主へ名義を移す不動産名義変更登記をするのが基本的な流れです。

不動産売買の場合は相続や贈与ではありませんから、相続税や贈与税はかかりません。税金としては不動産取得税や登録免許税が問題になります。それぞれの税金負担をおさえたい場合は個別の記事を参考にしてください。

不動産取得税

建物や土地などの不動産を取得した場合は不動産取得税の対象になります。売買により不動産を取得して不動産名義変更をするようなケースでは不動産取得税がかかります。

登録免許税

売買により土地や建物などの不動産を取得して不動産名義変更登記をする場合も登録免許税の納付が必要です。

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