持ち家×離婚 離婚時の住宅ローンと持ち家の名義:パターン別、処理方法3選
離婚時の住宅ローンと持ち家の名義については、その処理方法が大きな問題となります。また当事者だけでなく、銀行の意向も考慮しなければならないケースもあり、より複雑な問題となります。
今回は、離婚時の住宅ローンと持ち家の名義の処理方法のうち、よくあるパターン3選について、概要と注意点をご紹介させて頂きます。
目次
離婚時の住宅ローンと名義変更に関する基本知識
まず「住宅ローンの債務者」と「持ち家の名義人」の違いを理解しておきましょう。
住宅ローンの債務者
住宅ローンの債務者とは、銀行と住宅ローン契約を結んでいる人物のことを指します。債務者は、住宅ローンの返済義務を負い、契約内容に基づいて毎月の返済を続ける必要があります。住宅ローンの債務者は、離婚後も銀行が同意しない限り簡単に変更することはできません。
持ち家の名義人
持ち家の名義は、不動産登記に記載された所有者を指します。住宅の所有権を持つ人が誰であるかを示すものであり、法的には登記簿の名義がその家の持ち主とされます。
パターン1/住宅ローンを繰り上げ返済して、持ち家の名義変更をする方法
離婚協議書作成~一括繰り上げ返済~名義変更登記
手元に資金があるのであれば、住宅ローンを一括繰り上げ返済し、持ち家の名義変更する方法をとることができます。
まず当事者間で、離婚条件をまとめた離婚協議書を作成します。この離婚協議書に、持ち家の名義を変更する旨その他、合意内容を記載します。
そのうえで、住宅ローンの一括繰り上げ返済を行い、住宅ローンを完済します。住宅ローンの完済後に、銀行から「抵当権抹消書類」が交付されます。
持ち家について、財産分与による名義変更登記および住宅ローンの完済による抵当権抹消登記を行います。
資金確保、資金移動の理由がポイント
住宅ローンを一括繰り上げ返済して、財産分与による名義変更を行う場合、返済資金の確保が問題となります。
夫婦間に多額の現預金がある場合は、その現預金を財産分与により分配して、それを原資に住宅ローンの完済をすることが可能です。
しかし、親御さんやご兄弟等から資金援助を受けて、住宅ローンの完済をするような場合には、注意が必要です。資金援助の際には、それが貸付なのか、贈与なのか等、しっかりと書面を残す必要があります。
貸付であれば、金利や返済方法について明確にしましょう。贈与なのであれば、贈与税の納税や軽減措置の利用など検討と対策が必要となります。
パターン2/住宅ローンの支払いは夫側が続けて、持ち家は妻側が譲り受ける方法
銀行への相談~離婚協議書作成~仮登記
夫側が住宅ローンの支払いを続けて、妻側が持ち家を譲り受けたいとの要望は、多くあります。
この場合、銀行に対して次の三点について相談することになります。
(1)離婚により夫が転居すること
(2)ローンは夫側が引き続き支払いをつづけること
(3)妻側に持ち家の名義を変更したいこと
多くの場合、(1)離婚により夫が転居すること、および(2)ローンは夫側が引き続き支払いをつづけることについては、銀行の承諾を得ることが出来ますが、(3)妻側に持ち家の名義を変更することについては、承諾を得られません。
住宅ローンが残っている間は、持ち家の名義変更をしないで欲しいというのが銀行側の基本的なスタンスです。
持ち家の名義変更について、承諾を得られない場合には、つぎのような方法が考えられます。
(A)住宅ローンの完済をまって、持ち家の名義変更をする
(B)住宅ローンの完済を条件として、持ち家の所有権移転仮登記をおこなう
(A)、(B)いづれのパターンであっても、住宅ローンの完済時に名義変更をする旨を記載した離婚協議書を作成します。
そのうえで(B)のパターンでは、条件付所有権移転仮登記をする事で、夫側が妻側に無断で不動産を処分したりできないよう、より厳格に妻側の権利を確保することとなります。
住宅ローンの完済まで、相当の期間があるような場合には、(B)の仮登記まで行う方法をおすすめします。
銀行への相談、離婚協議書の内容がポイント
銀行に相談することなく、持ち家の名義変更をおこなうことは、一般的な住宅ローン契約では違約行為となります。場合によっては、期限の利益(ローンを分割払いをする権利)を失い、住宅ローンの一括返済をもとめられることもありますので、注意が必要です。
また、離婚協議書の中に、住宅ローン、持ち家の名義等について記載する際には、後の登記手続等を考慮した記載が必要となります。
パターン3/住宅ローンの支払いは妻側が行い、持ち家も妻側が譲り受けるパターン
夫側が完全にローン支払いから離脱して、妻側が支払いを継続して、持ち家の名義も妻側が譲り受けたいとのご要望も多くあります。
この場合、銀行に対して次の2点について相談することになります。
(1)離婚により夫が転居すること
(2)ローンの債務者及び持ち家の名義人を妻側に変更すること
(2)ローンの債務者及び持ち家の名義人を妻側に変更することについては、銀行で妻の支払い能力、財産、家族構成、勤続年数、年齢等の諸条件について、ローン審査することになります。ローン審査を通過した場合、下記の手順で、離婚手続を進めることになります。
離婚協議書の作成→住宅ローン債務者の変更契約→債務者・名義人の変更登記
また、妻がローン審査を通過できなかった場合には、当事者間の話し合いによって、なるべく希望に近い形を模索する必要があります。
たとえば、当事者間の離婚協議書で下記のような取り決めをする方法が考えられます。
住宅ローンについては、妻側が責任をもって負担する。
支払方法は、夫名義の住宅ローン返済用口座に、住宅ローン返済金額相当額を振り込みにより支払うこととする。妻は出来るだけ早期に、住宅ローンの債務者を変更できるように銀行と交渉を続ける。また、他の銀行で借換手続ができるか検討を続ける。
住宅ローンの債務者変更が出来た際、もしくは他の銀行で住宅ローンの借換が出来た際には、持ち家について財産分与による所有権移転登記をおこなう。
このように、現状は住宅ローンの債務者変更が出来ないが、年収をあげたり、勤続年数の要件をクリアすることにより、なるべく早く、ローン審査を通過して、手続を進める旨の約束を、離婚協議書に記載することで、離婚手続を前に進める方法もあります。
債務者変更や借換は粘り強く対応することがポイント
住宅ローンの債務者変更や借換については、ローン審査が必要ですので、当事者の思惑通りに事が進まないケースが多くあります。
しかし、そこで諦めてしまっては、夫側も妻側も離婚手続きを前に進めることが出来なくなってしまいます。
しっかりとした現状把握と、将来の生活設計をおこない、双方が納得できる着地点に向けて、現状できる最大限の事務作業を進めておくことが、将来のリスク回避に大きく役立つ思われます。
司法書士からひとこと
