相続人が多数の場合の不動産名義変更登記の事例

私の兄であるAが先日亡くなりました。

Aには配偶者と子供はいません。私とA、そして他兄弟たちの父母もすでに亡くなっています。このようなケースではAの兄弟である私たちが相続人になると聞きました。

私とAの兄弟は多く、私や他兄弟には配偶者や子供もいます。相続があまりに複雑になってしまい、どのように進めたらいいのか分からなくなってしまいました。

まず、今回亡くなったAは長男です。私は次男で、配偶者と子供がいます。四男も子供と配偶者がいて存命です。三男と五男はすでに亡くなっています。

三男には子供が3人いて、五男には子供が5人います。このように、相続関係が非常に複雑なのです。

長男であるAの遺産は土地建物、そして山です。私は長男と親しく一緒に山林の管理をしていたため、Aの遺産は私が相続したいと考えています。

ただ、相続関係が複雑なので、誰に判子をもらっていいのか分かりません。相続手続きは可能な限り私がやろうと思って戸籍などの収集してみましたが、相続関係が複雑なため自分だけでは難しいとも感じています。

その他、注意点があればアドバイスをお願いいたします。

ご相談の要点

多数の相続人で不動産名義変更登記を行う場合の注意点

注意すべき点は4つあります。

相続人の特定や相続手続きのことなど、順番にお話しします。

相続税について

まず注意したいのは相続税のことです。

給与に対しては所得税、贈与に対しては贈与税などの税金が課税されます。相続の場合は相続税の課税対象です。相談者が把握している遺産は山林や土地建物、山林で、固定資産税評価額は400万円というお話でした。遺産の状況を考えると、相続税はかからないと考えられます。

相続税には基礎控除が定められています。相続税の基礎控除の範囲内であれば相続税はかかりませんし、基本的に申告などの手続きも要しません。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
念のために他に遺産がないか確認しておきましょう。司法書士などの専門家に依頼すれば遺産を探してもらうことも可能です。

戸籍により相続人の特定をする。

遺産分割を進めるためには相続人を特定しなければいけません。相続人を特定しなければ遺産分割について協議できませんから、最優先事項と言えるでしょう。

相続人の特定には戸籍を使います。したがって、戸籍を取得しなければいけません。亡くなったお兄様から親族・血縁を辿ることで、相続人が誰になるのか確認できます。

相続関係が複雑で戸籍の取得が困難というお話でしたが、相続手続きを進めるためには相続人の確認は必ずおこなうため、いずれにしろ早いタイミングで戸籍は取得しなければいけません。

今回の相続ケースでは、相談者が相続人を把握しているようですが、それでも戸籍を取得して相続人の確認をする必要があります。実務において相続人を見逃していることはゼロではないからです。

相続登記などのときに依頼者から「相続人はこれですべてだ」と聞いていても、実際に戸籍をチェックすると依頼者が把握していない隠し子がいたなど、相続人が漏れていることがあります。

遺産分割協議は相続人が漏れていると無効です。相続人ではない者が間違って遺産分割協議に参加していた場合も無効になります。

戸籍は司法書士に依頼すれば取得可能です。取得した戸籍から相続人を割り出してもらうこともできますので、戸籍を使って相続人の特定をおこなってください。戸籍の取得と相続人の特定は重要な作業です。

兄弟が亡くなっているときは代襲相続になる

相続人の特定はあらためておこなうとして、今回のケースでは他に「代襲相続」が問題になります。

代襲相続とは「代わって相続すること」です。本来の相続人がすでに亡くなっているなどの事情から相続できないときは、その相続人の子供などが相続人になります。これを代襲相続というのです。

ご相談の相続ケースでは兄弟が相続人になり（戸籍で要確認）、三男と五男がすでに亡くなっているというお話でした。三男と五男にはお子さんがいるというお話でもありました。亡くなっている三男と五男の代わりに子供たちが相続人になります。

兄弟が相続人になり、兄弟がすでに亡くなっている場合は代襲相続として、亡くなった兄弟の子供たちが相続人です。

遺産分割協議証明書の押印について

代襲相続なども含め戸籍で相続人を確認したら遺産分割協議をおこないます。遺産である預金や山林、土地建物を相談者がすべて相続するためには、相続人である他兄弟や代襲相続をする子供たちの合意を得なければいけません。そのための遺産分割協議です。

遺産分割協議は必ず一か所に全員が集まる必要はありません。最終的に相続人全員の合意を取り付けられれば問題ないので、郵送や電話なども使って遺産分割について説明し、遺産分割協議証明書に押印してもらうようにしましょう。

遺産分割協議証明書についても、一枚の紙に相続人全員が押印する必要はありません。

遺産分割協議証明書の文面は司法書士に相談すれば作成してもらえます。相談者が自分で作成することも可能ですが、トラブル防止の観点から専門家に任せた方が安全です。

司法書士法人あやめ池事務所からのご提案

兄弟相続では戸籍を多数取得する必要があるため、自分で戸籍集めをするのは大変です。相続人の見落としがあると遺産分割協議が無効になるなど、リスクもあります。また、遺産分割協議証明書の文面なども問題です。
兄弟が相続人になり、かつ、相続人が多いケースですので、ミスには重々注意が必要になります。

戸籍の取得や相続人の特定、遺産分割協議証明書の作成などは、司法書士に依頼すれば基本的に司法書士の方でやってくれるため、相談者の負担がかなり軽減されるはずです。すでに戸籍をいくつか取得しているのであれば、その戸籍をそのまま使うこともできます。

ミスを防ぐことと手続きの負担軽減のためにも、司法書士に相談することをおすすめします。

多数の相続人で不動産名義変更登記を行う場合の手順

権利関係調査　（あやめ池事務所）

司法書士法人あやめ池事務所にて、相続の対象となる土地について、権利関係上の問題点がないか、調査を行います。また、登録免許税など、手続に付帯する税負担についても、予め調査確認をおこないます。お客様が行う作業はありません。すべての調査を、司法書士法人あやめ池事務所の担当スタッフが行います。

必要書類の準備

手続に必要な書類を収集します。ご要望があれば、司法書士法人あやめ池事務所で代理収集することも可能です。

登記書類の作成～署名・押印～登記申請

事前調査～必要書類の準備が完了しましたら、司法書士法人あやめ池事務所にて、登記申請書、登記原因証明情報、遺産分割協議書、上申書など、名義変更登記に必要な書類を作成します。

そのうえで、相続人様全員様に、署名・押印をして頂きます。

登記書類への署名・押印が済みましたら、司法書士法人あやめ池事務所より、管轄法務局へ名義変更登記を申請させて頂きます。

相続人が多数の場合の名義変更費用について

司法書士法人あやめ池事務所にて、今回のケースのような相続人が多数の場合の不動産名義変更登記を行う場合の費用は下記の通りです。

登記費用　119,500円（税込　127,600円）

※前提条件について
相続人は、合計10名 奈良市内の土地・建物・山林（固定資産税評価額400万円）
戸籍等の相続関係書類収集は司法書士法人あやめ池事務所で代理収集