不動産を買うことになった。でも「登記費用っていくら？」

マイホームを購入する。

中古マンションを買う。

投資用の不動産を取得する。

親族や知人から不動産を購入する。

不動産売買では大きなお金が動きます。

物件価格が3,000万円、住宅ローンが2,000万円……となると、そちらに目が行くのは当然ですよね。

ところが、売買契約を進めていくと、

• 登記費用が必要です
• 司法書士費用がかかります
• 住宅ローンを使うので抵当権設定登記も必要です

と、いろいろな費用や手続が出てきます。

そこで、

• 登記費用って、結局いくら？
• 何の登記をするの？
• 現金で買う場合と住宅ローンでは違う？
• 司法書士は何をしてくれる？
• 自分で司法書士を選んでもいい？

という疑問が出てきます。

不動産売買の登記は、単純に「名義を売主から買主へ変える」だけとは限りません。

そこで司法書士法人あやめ池事務所では、購入条件などを確認しながら必要な登記と費用を整理できる、売買登記専用のAIシミュレーターをご用意しています。

売買登記AIシミュレーターを使ってみる →

売買登記AIシミュレーターとは？

最初に、少しだけ名前について説明しておきます。

あやめ池事務所が提供しているのは、

「不動産売買シミュレーター」ではなく、「売買登記AIシミュレーター」です。

つまり、

• 不動産の購入代金
• 仲介手数料
• 住宅ローンの返済額
• 引越し費用

など、不動産購入に必要な費用を全部計算するシミュレーターではありません。

対象としているのは、不動産売買に伴って必要になる登記手続と、その費用です。

たとえば、

• 所有権移転登記が必要
• 住宅ローンを利用するので抵当権設定登記も必要
• 住所変更の登記も確認した方がいい

といったことを整理します。

さらに、回答内容に応じて、司法書士へ依頼する場合のおすすめプランや費用の目安も確認できます。

不動産売買登記は、まずAIシミュレーターから

不動産を購入するときに必要な登記は、全員がまったく同じではありません。

たとえば、分かりやすいのが現金購入と住宅ローン購入です。

ケースA　現金で不動産を購入する

この場合、基本となるのは売主から買主への所有権移転登記です。

ケースB　住宅ローンを利用して購入する

この場合には、所有権移転登記に加えて、金融機関のための抵当権設定登記が必要になるのが一般的です。

同じ「家を買う」という話でも、必要になる登記が違うわけです。

さらに、新築なのか中古なのか、戸建てなのかマンションなのか、居住用なのか投資用なのかなどによっても確認すべきポイントがあります。

だからこそ、

まず自分の場合に必要な登記を整理する。

売買登記AIシミュレーターは、そのための入口です。

より詳しい登記の流れは、

不動産売買の名義変更の流れ

でも詳しく解説しています。

売買登記AIシミュレーターで何がわかる？

① 自分に必要な登記を整理できる

不動産売買では、状況に応じて複数の登記が関係します。

代表的なのが、

• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記
• 住所・氏名変更に関する登記

などです。

一般の方が最初から、

「私には所有権移転と抵当権設定が必要ですね」

と判断する必要はありません。

むしろ、

「家を買うんだけど、何の登記が必要なの？」

というところからで大丈夫です。

AIシミュレーターの質問に答えながら、ご自身の売買で必要になりそうな登記を整理できます。

② 売買登記にかかる費用の目安がわかる

不動産を購入するとき、登記費用として大きな割合を占めることがあるのが登録免許税です。

ここでよくある誤解があります。

たとえば、

「3,000万円で家を買うから、3,000万円を基準に登記費用を計算するんですよね？」

というものです。

必ずしもそうではありません。

所有権移転登記の登録免許税では、不動産の固定資産税評価額などが関係します。

また、住宅ローンを利用して抵当権を設定する場合には、借入額なども登記費用に関係します。

さらに司法書士へ依頼する場合には、登録免許税などの実費とは別に司法書士報酬があります。

つまり、

「物件価格○○万円だから登記費用○○万円」と単純には決まりません。

売買登記AIシミュレーターでは、こうした条件を確認しながら、登記費用の目安を整理できます。

③ 現金購入と住宅ローン購入の違いがわかる

住宅ローンを使うかどうかは、売買登記では大きなポイントです。

現金購入なら、基本的には所有権を買主へ移す登記が中心になります。

一方、住宅ローンを利用する場合には、金融機関が融資を実行する条件として、購入する不動産へ抵当権を設定するのが一般的です。

そのため、現金購入と住宅ローン購入では、必要な登記も費用も変わります。

また、住宅ローンを利用する場合には、金融機関によって司法書士の手配方法が異なることがあります。

特にネット銀行を利用する方は、

住宅ローンの司法書士は選べる？

も参考にしてください。

④ 自分に合ったプランを確認できる

不動産売買といっても、内容はさまざまです。

必要なサポートも同じではありません。

仲介会社が入っている一般的な売買であれば、売買契約や決済日の調整は仲介会社が中心となって進めてくれることが多いでしょう。

一方、個人間売買では、売主と買主だけで話を進めているケースもあります。

その場合、

• 売買契約書はどうする？
• 代金はいつ支払う？
• 登記と代金支払いをどう合わせる？

といった部分まで考える必要があります。

AIシミュレーターでは、売買の内容を確認したうえで、ご自身に合ったプランを確認できるようにしています。

たとえば、3,000万円の中古住宅を買う場合

このとき、

「3,000万円を売主に払えば終わり」

ではありません。

売買代金とは別に、登記についても準備が必要です。

買主への所有権移転登記。

そして住宅ローンを利用するため、金融機関の抵当権設定登記。

さらに、それぞれについて登録免許税などの実費や、司法書士へ依頼する場合の報酬が発生します。

ここで、

「結局、全部でいくら必要なの？」

となります。

インターネットで登録免許税の税率を調べて、自分で計算しても構いません。

ただ、不動産の評価額や住宅ローンの内容、軽減措置の適用など、確認する項目が増えてくると少し面倒です。

そこで、まず売買登記AIシミュレーターで確認する。

自分の条件を入力して、必要な登記や費用の目安を把握する。

そのうえで司法書士へ依頼するかを決める。

そんな使い方を想定しています。

投資用不動産の購入でも使える？

もちろん利用できます。

不動産購入というとマイホームをイメージしがちですが、

• 賃貸マンションを一室購入する
• 収益用の戸建てを購入する
• 投資用アパートを購入する

というケースもあります。

ただし、自己居住用の住宅と投資用不動産では、税制上の取扱いや利用できる軽減措置などが同じとは限りません。

そのため、

「以前マイホームを買ったときと同じくらいの登記費用だろう」

と考えていると、想定と違うことがあります。

売買登記AIシミュレーターでは、こうした購入目的なども踏まえて、自分のケースを整理する入口として利用できます。

個人間売買は、普通の不動産売買と少し違う

もう一つ、売買登記AIシミュレーターを利用していただきたいのが個人間売買です。

たとえば、

• 親から子へ自宅を売る
• 兄弟間で共有不動産を売買する
• 知人から土地を購入する

といったケースです。

不動産会社が仲介する一般的な売買では、仲介会社が売買契約書を準備し、売主・買主・金融機関・司法書士などの間を調整してくれることが多いです。

ところが個人間売買では、その仲介会社がいません。

そのため、

• 売買契約書
• 売買条件
• 必要書類
• 代金決済
• 所有権移転登記

などを、当事者側で整理する必要があります。

「登記だけ司法書士にお願いすればいいと思っていたけど、契約書はどうするの？」ということもあります。

個人間売買では、通常の仲介付き売買よりも、早い段階から手続全体を整理することが大切です。

司法書士は売買のとき何をしているの？

不動産を購入する方からすると、司法書士は、

「最後に登記をする人」

くらいに見えるかもしれません。

しかし、不動産売買では代金決済と登記が密接につながっています。

たとえば決済日。

買主が数千万円の売買代金を支払ったのに、所有権を取得できなければ大変です。

逆に売主からすると、不動産の名義だけ移ったのに代金を受け取れなければ困ります。

そこで司法書士が、

• 売主・買主の本人確認
• 登記に必要な書類の確認
• 所有権移転登記ができる状態かの確認
• 金融機関との連携
• 決済後の登記申請

などを行います。

つまり売買登記では、単に申請書を作って法務局へ提出するだけではなく、安全に売買を完了させるための確認も司法書士の重要な役割です。

自分で司法書士を選んでもいい？

不動産会社から、

「司法書士はこちらで手配します」

と言われることがあります。

その司法書士へ依頼しても、もちろん構いません。

一方で、売買の内容によっては買主側で司法書士を探すケースもあります。

特に、

• 登記費用を比較したい
• 自分で司法書士を選びたい
• 個人間売買なので、そもそも紹介してくれる仲介会社がいない

という場合には、ご自身で司法書士へ相談することになります。

ただし、住宅ローンを利用する場合には、金融機関が抵当権設定登記を担当する司法書士を指定することがあります。

そのため、「必ず自分で司法書士を選べる」とは限りません。

特にネット銀行を利用する場合の考え方については、

住宅ローンの司法書士は選べる？

で詳しく解説しています。

まずAIシミュレーターで、

自分にはどんな登記が必要で、費用はどのくらいになりそうなのか

を確認してみてください。

そのうえで依頼先を検討すると、内容や費用を比較しやすくなります。

なぜ売買登記にもAIシミュレーターを作ったの？

不動産売買は、一般の方にとって人生で何度も経験する手続ではありません。

だから、

• 登記費用と言われても、高いのか安いのか分からない
• 何の登記をするのか分からない
• 司法書士に何を頼んでいるのか分からない

となるのは当然です。

そこで、

相談する前に、自分の売買登記についてある程度分かるようにしたい。

という考えから、売買登記AIシミュレーターを用意しました。

AIですべての売買手続を完了させるものではありません。

まずAIで、

• 必要な登記
• 登記費用
• おすすめプラン

を整理する。

そして実際に手続を進める段階になったら、司法書士が確認する。

あやめ池事務所では、

AIで整理 → 必要なところから司法書士へ

という流れを目指しています。

AIシミュレーターだけで売買登記は完了する？

いいえ。

AIシミュレーターは、売買登記に必要な手続や費用を整理するためのツールです。

実際の不動産売買では、売買契約を締結し、代金決済を行い、必要書類を確認したうえで、法務局へ登記申請を行います。

住宅ローンを利用する場合には、金融機関との調整も必要です。

また、個人間売買などでは、売買契約の内容自体について事前確認が必要になることもあります。

ですから、

AIシミュレーターの結果だけで不動産売買を進めるのではなく、まず自分の状況を整理するために利用する。

という使い方がおすすめです。

売買登記以外にもAIシミュレーターがあります

あやめ池事務所では、売買登記だけでなく、さまざまな手続について専用のAIシミュレーターをご用意しています。

手続によって確認すべき内容は違います。

だからこそ、一つのシミュレーターですべてを扱うのではなく、それぞれの手続に合わせたAIシミュレーターを用意しています。

まとめ｜不動産売買登記で迷ったら、まずAIシミュレーターから

不動産を購入すると、

• 登記費用はいくら？
• 住宅ローンを使うと何の登記が増える？
• 現金購入ならどうなる？
• 投資用不動産でも同じ？
• 個人間売買はどう進める？

など、さまざまな疑問が出てきます。

でも、最初から登記制度を全部勉強する必要はありません。

不動産売買登記は、まずAIシミュレーターから。

購入条件などを入力して、必要な登記と費用を確認する。

おすすめのプランを確認する。

そのうえで、必要なら司法書士へ相談する。

「まだ物件を購入するか検討している段階」

「とりあえず登記費用だけ知りたい」

という段階でも構いません。

売買登記AIシミュレーターを、不動産を安心して購入するための最初の入口として使っていただければと思います。

売買登記AIシミュレーターで診断する →