収益物件の購入登記、司法書士報酬はいくら？

収益物件を購入するとき、

「登記って、結局いくらかかる？」

ここがまず気になるところではないでしょうか。

現金購入であれば、基本となるのは売主から買主への所有権移転登記です。

一方、金融機関から融資を受ける場合には、所有権移転登記に加えて、抵当権設定登記なども同時に行うのが一般的です。

なお、上記は司法書士報酬の目安です。

実際には、このほかに登録免許税、登記情報や登記事項証明書の取得費用などの実費が必要になります。

また、物件数、融資内容、必要となる登記などによって司法書士報酬が変わる場合があります。

「購入予定の物件があるので、登記費用の総額を知りたい」という場合には、物件資料などを確認したうえでお見積りできます。

現金でもローンでも。収益物件の購入登記に対応します

収益物件の買い方は、オーナーによってさまざまです。

現金購入であれば、主な登記は所有権移転登記です。

融資を利用する場合は、所有権移転登記に加えて抵当権設定登記などが必要になります。

さらに事業性融資では、金融機関との契約内容によって根抵当権を設定するケースもあります。

収益物件の購入では、単に「名義を変更すれば終わり」というわけではありません。

購入方法や融資内容を確認したうえで、必要な登記を整理し、決済日に合わせて準備していくことが重要です。

不動産会社を通さない「個人間売買」にも対応

収益物件では、不動産会社を介さずに売主と買主が直接取引することもあります。

たとえば、

• 知り合いのオーナーからアパートを買うことになった
• 付き合いのある大家さんから物件を譲ってもらう
• 親族や知人との間で収益物件を売買する

といったケースです。

こうした不動産会社を通さない個人間売買でも、所有権移転登記は可能です。

ただし、仲介会社がいないということは、通常であれば仲介会社が調整している部分について、売主・買主側で進めなければならないということでもあります。

司法書士法人あやめ池事務所では、通常の仲介会社を介した収益物件購入だけでなく、不動産会社を通さない個人間売買についても対応しています。

「売主とは話がまとまっている。でも、この先どうやって進めればいい？」という段階からでもご相談いただけます。

売買契約から決済・登記完了までの流れ

収益物件を購入することが決まったら、一般的には次のように進みます。

この中で司法書士が特に重要な役割を果たすのが「決済」です。

買主からすると、数千万円の売買代金を支払ったのに、所有権を取得できなかった――という事態は避けなければなりません。

そこで司法書士が、売主・買主の本人確認や意思確認、登記に必要な書類などを確認します。

問題なく所有権移転登記ができると判断したうえで、残代金の支払いへ進むのが一般的です。

融資を利用する場合には金融機関とも連携し、融資実行、売買代金の支払い、所有権移転、抵当権等の設定を連動させて進めていきます。

収益物件の登記費用はどうやって決まる？

収益物件購入時の登記費用は、大きく分けると、

• 登録免許税などの実費
• 司法書士報酬

で構成されます。

所有権移転登記の登録免許税

所有権移転登記では、法務局へ登録免許税を納めます。

ここで注意したいのが、単純に「売買価格×税率」で計算するわけではないことです。

原則として固定資産課税台帳に登録された価格などを基礎として計算します。

そのため、「3,000万円で購入するから、登記費用はいくら？」という質問に、売買価格だけを見て正確に答えることはできません。

土地と建物でも計算方法が異なります。

融資を利用する場合

融資を利用して抵当権設定登記をする場合には、所有権移転登記とは別に登録免許税が必要です。

抵当権設定登記では、原則として債権額を基準に登録免許税を計算します。

根抵当権の場合は極度額を基準に計算します。

そのほか、登記情報や登記事項証明書などを取得する実費も必要になります。

正確な登記費用を知りたい場合は、物件資料や固定資産評価額、融資内容などを確認したうえで計算するのが確実です。

事業性融資・根抵当権の設定にも対応

収益物件の場合、マイホーム購入の住宅ローンとは違い、事業性融資を利用するケースがあります。

そこで登場することがあるのが「根抵当権」です。

根抵当権とは、一定の範囲に属する継続的な取引から生じる債権について、あらかじめ決めた「極度額」の範囲で担保する仕組みです。

たとえば、

• すでに所有している収益物件も担保にして追加融資を受ける
• 新しい収益物件を購入するために事業性融資を受ける
• 追加融資に合わせて既存の根抵当権の極度額を変更する

といったケースがあります。

司法書士法人あやめ池事務所では、収益物件購入に伴う所有権移転登記だけでなく、事業性融資に伴う抵当権・根抵当権設定、極度額変更などにも対応しています。

物件を増やしていくオーナーの場合、購入のたびに融資条件も変わっていくことがあります。

金融機関から登記について指示を受けたものの、「これ、何の登記？」という場合でもご相談ください。

収益物件の購入登記で必要になる書類

買主側で一般的に必要になるものとしては、次のような書類があります。

• 住民票
• 本人確認書類
• 売買契約書などの取引資料
• 法人購入の場合は会社関係の書類
• 融資を利用する場合は金融機関指定の書類

ただし、実際の必要書類は取引内容によって変わります。

法人購入、融資利用、複数物件の同時購入などでは、個人が現金で1物件を購入するケースとは必要な準備も異なります。

そのため、「必要書類を全部そろえてから相談しよう」と考える必要はありません。

売買契約書や物件資料などをお送りいただければ、その取引で必要になるものを確認してご案内します。

未登記物件や相続物件など、特殊な案件もご相談ください

中古の収益物件を探していると、すべての物件がきれいな状態で登記されているとは限りません。

たとえば、

• 敷地内に未登記の建物がある
• 増築部分が登記されていない
• 売主の親名義のままになっている
• 所有者が亡くなっているが、相続登記が終わっていない
• 登記簿に記載された売主の住所が昔のまま

などです。

こうした事情があるからといって、必ずしも売買できないわけではありません。

ただ、買主への所有権移転登記を行う前に、別の登記や手続が必要になることがあります。

たとえば、売主が相続によって取得した物件なのに亡くなった方の名義のままであれば、原則として売主側の相続登記を済ませ、その後に買主への所有権移転登記を行います。

未登記建物がある場合には、その建物の状況や融資条件なども確認する必要があります。

こうした少し特殊な案件ほど、決済直前ではなく早めの確認が重要です。

遠方の収益物件もオンライン面談を活用して対応

収益物件では、自宅の近くにある不動産を購入するとは限りません。

たとえば、

• 奈良に住んでいるけれど、関東の収益物件を購入する
• 関西の法人で、九州の一棟アパートを取得する
• 今後は全国の物件を購入していきたい

といったケースもあります。

登記申請にはオンライン申請を利用できるため、物件所在地と司法書士事務所が離れているからといって、それだけで依頼できないわけではありません。

司法書士法人あやめ池事務所では、オンライン面談なども活用しながら、遠方の収益物件についても対応しています。

物件所在地だけでなく、「オーナー自身が遠方に住んでいる」というケースもご相談ください。

ただし、金融機関による司法書士の指定や、取引条件によって対応方法が変わる場合があります。

まずは物件所在地、購入方法、融資の有無などをお知らせいただければ、対応可能か確認します。

収益物件の司法書士は自分で選べる？

不動産会社から、

「司法書士はこちらで手配します」

と言われることがあります。

もちろん、その司法書士へ依頼して問題なければ、そのまま進めても構いません。

一方で、取引条件や金融機関による指定がなければ、買主側で司法書士を探して相談できるケースもあります。

収益物件オーナーの場合、ここは意外と重要です。

マイホームなら、一生のうちに何度も購入する方はそれほど多くありません。

しかし収益物件なら、

と、不動産登記が何度も必要になることがあります。

そのたびにゼロから司法書士を探すより、「収益物件の登記はここへ相談する」という司法書士を決めておくのも一つの方法です。

なお、融資を利用する取引では金融機関から司法書士を指定されることがあります。

自分で司法書士を選びたい場合には、できるだけ早めに仲介会社や金融機関へ確認しておきましょう。

個人名義？法人名義？これは購入前に考えておきたい

収益物件ならではの重要なポイントが、「個人と法人、どちらの名義で購入するか」です。

「まず個人で買っておいて、法人を作ったら法人名義に変えればいい」

と思われることがあります。

しかし、個人と法人は法律上まったく別の主体です。

購入後に個人から法人へ所有権を移すのであれば、単なる名前の書換えではなく、売買などの原因に基づいて新たな所有権移転登記をすることになります。

その際には登記費用だけでなく、税金などについても検討が必要になります。

将来的に法人で収益物件を保有することを考えているなら、売買契約を締結する前に検討しておくことが大切です。

個人名義と法人名義については、別記事「収益物件は個人名義・法人名義どちらで購入する？」で詳しく解説します。

2棟目、3棟目――継続して購入するオーナーにも対応

収益物件の登記は、今回の1件だけで終わるとは限りません。

1棟目を購入して運用が軌道に乗れば、2棟目、3棟目と買い増していく方もいます。

そうなれば、

• 新しい物件の所有権移転登記
• 抵当権設定
• 根抵当権設定
• 極度額変更
• 追加融資
• 借換え
• 物件売却

など、その都度さまざまな登記が発生します。

司法書士法人あやめ池事務所では、単発の購入登記だけでなく、収益物件オーナーの継続的な登記手続にも対応しています。

また、継続してご利用いただくオーナー様には、ご利用回数に応じた割引もご用意しています。

毎回、「今回はどの司法書士に頼もう？」と探す必要はありません。

購入だけでなく、その後の融資や売却なども含め、長くご相談いただければと考えています。

オーナーごとに違うから、できるだけ要望に沿った対応を

収益物件の購入方法は、オーナーによってかなり違います。

現金中心で購入する方もいれば、融資を積極的に活用して物件を増やす方もいます。

個人と法人を使い分ける方、一棟物件を中心に購入する方、遠方の物件を積極的に購入する方、不動産会社を通さずオーナー同士で直接取引する方もいます。

だからこそ、収益物件の登記については、すべてのオーナーに同じ形のサービスを当てはめるのではなく、

• 今回どのように購入するのか
• どのような融資を利用するのか
• どこまで司法書士に任せたいのか

などを確認しながら進めることを大切にしています。

収益物件については、オーナー様のご希望にできるだけ沿った形でサービスをご提供したいと考えています。

遠方物件、事業性融資、未登記物件、相続が絡む物件、不動産会社を通さない個人間売買なども含め、まずはご希望をお聞かせください。

収益物件の購入が決まったら、早めにご相談ください

収益物件の購入では、売買契約、融資、決済、引渡し、登記と、複数の手続が同時に進みます。

特に法人購入、事業性融資、未登記建物、相続物件、個人間売買などが絡むと、通常より事前準備に時間がかかることがあります。

そのため、「決済日が来週なんですが……」となってからより、購入が具体的になった段階でご相談いただく方がスムーズです。

売買契約書や物件資料、融資内容などが分かれば、必要となる登記や費用を整理できます。

「この収益物件を買おうと思っているけれど、登記はいくら？」

「遠方の物件だけど対応できる？」

「銀行から根抵当権を設定すると言われたけれど、よく分からない」

「仲介会社なしで売主と直接売買したい」

そんな段階からでも大丈夫です。

収益物件の購入方法やオーナー様のご希望を確認したうえで、必要な手続をご案内します。