奈良市の自宅マンションを財産分与で名義変更する場合の事例

私たち夫婦はこの度離婚することで合意したのですが財産分与の手続きについて分からないところが多く、悩んでおります。

私たち夫婦の財産は預金と自宅マンションのみです。私（夫）は離婚後に自宅マンションから転居し、以降は妻が住む予定になっています。その代わり預金は私が全額もらうと話はついています。

自宅マンションについては引き続き居住する妻の名義に変更したいと考えているのですが、どのように手続きしたらいいのか分かりません。手続きで行き詰まっています。妻と話し合ってひとまず財産分与してみたものの、財産分与の手続きがこれで合っているのかも分かりません。財産分与には決まった手順などはあるのでしょうか。

財産分与の手順や自宅マンションの名義変更方法について教えていただければと思います。贈与税など何か税金がかかる場合は税金についてもアドバイスをお願いいたします。

ご相談の要点

財産分与による不動産名義変更で注意すべき点について

離婚の財産分与には特に決まった手順はありません。離婚する夫婦が財産について話し合いをして「どの財産をどのように分けるか」を決められればそれでいいので、決まった手順に則って進めなければならないというわけではありません。

よって、ご夫婦のように「マンションは妻、預金は夫。マンションは妻に名義変更する」というかたちで決めているのであれば、後はそれぞれの財産に合わせて手続きを進めるだけになります。

財産分与の際の注意点も含めて、まずは財産分与時のポイントや分与した財産の手続きについて説明します。

離婚による財産の分割は「財産分与」

離婚時に夫婦で培った財産を分けることを財産分与といいます。

離婚後は夫婦別々の人生を歩むわけですから、夫婦だったときのように一緒に財産管理することはできません。また、夫婦は一緒の財布を使っている（家計を共にしている）ことも珍しくありませんが、離婚後は生活費や財産管理を夫婦の財布で行うこともできません。これから別々の人生を歩む夫婦が離婚にあたり財産を妻と夫で分ける作業が財産分与なのです。

すでにお話ししたように、財産分与には決まった手順はありません。

夫婦で話し合って「家はどうするか」「預金はどうするか」など、夫婦の財産の分け方を決めて最終的に合意できれば問題ないのです。特に家から決めなければならないというルールもありませんし、夫婦で財産を半分ずつにしなければならないというルールもありません。離婚後の生活に合わせて柔軟に財産を分割することが可能です。

手続きの順序について

夫婦で「どのように財産を分けるか」を決めることができれば、特に財産分与の話し合いは問題ありません。ただ、「手続き」と「財産分与の実行」というふたつの点には注意が必要になります。

財産分与の話がまとまれば、自動的に財産の名義変更や分割が行われるわけではありません。そのため、夫婦で財産分与を決めた後は不動産の名義変更といった手続きが必要になります。

今回のご相談ケースでは夫名義のマンションを妻に分与し、名義変更も行うというお話でした。なので、財産分与の話し合いの後に財産分与によるマンションの名義変更登記をしなければいけません。

なお、財産分与の名義変更登記は離婚後でなければできないため注意が必要です。離婚中に名義変更登記をしてしまうと、夫婦間の贈与だと判断される可能性が極めて高いと考えられます。離婚届を提出するまではあくまでも夫婦だからです。だからこそ手続きの順番には注意が必要になります。

ご相談のケースでは離婚の財産分与の話し合いをまとめる段階まで終わっていますので、次に財産分与の内容を書面にして、その後に離婚届を提出するという流れで進めます。離婚届が受理されたらマンションを妻に名義変更するために登記申請するという流れです。

財産分与の内容の書面にまとめることについては、次の見出しで詳しく説明します。

離婚届け提出前に、離婚協議書を作成する。

財産分与を決めることと実行されることは別問題です。

財産分与を決めても実行されずに放置されたり、離婚後に財産分与を実行せず夫婦の片方が連絡を絶ってしまったりするケースがあります。離婚届の提出は、財産分与の内容をしっかりと書面に残してからでも遅くありません。

前の見出しでも触れましたが「財産分与の実行」には注意が必要です。決めた財産分与が確かに行われるように、財産分与の取り決めについて離婚協議書を作成しておきましょう。離婚協議書を作成することで財産分与の取り決め内容を証拠として残すことが可能です。

離婚協議書は個人でも作成できます。しかし、証拠としての力の強さを考えるなら、公正証書にしておくことをおすすめします。公正証書は公証役場の公証人が関与する公文書です。個人が作成した私文書より格段に強い証拠としての力を持っています。

また、公正証書の場合は執行認諾文言（約束を守らないときは強制執行に服してもらいますという文言）を入れておけば、夫婦の片方が離婚後に財産分与の約束を守らないとき即座に強制執行できるというメリットがあるのです。

夫婦が約束を破るつもりがなくても、財産分与の確固たる証拠が公文書として手元に残ることには安心感を覚えるのではないでしょうか。

 

贈与税、不動産取得税、登記費用について

財産分与では基本的に贈与税はかかりません。財産分与は贈与ではなく婚姻中に培った財産を分けることだからです。マンションの名義変更をしても財産分与である限りは贈与税の対象にはなりませんので安心してください。

ただし、離婚前にマンションの名義変更をした場合は贈与だと判断される可能性が高いため、贈与税対策のためにも手続きのタイミングには注意してください。

離婚の財産分与では条件を満たしていれば不動産取得税も課税されないことになっています。課税が不安な場合は、一度詳しく税金の専門家や窓口に相談してみるといいでしょう。

財産分与による登記申請では登録免許税がかかります。税率は20/1000です。離婚の際に不動産の名義変更を要する場合は登録免許税の負担についても話し合っておくと安心です。

 

司法書士法人あやめ池事務所からのご提案

離婚や財産分与の手続きに関しては、以下の流れで進めることを提案いたします。

離婚時の財産分与は当人たちが大丈夫だと思っても決め忘れが発生しやすいという特徴があります。また、夫婦双方の利益が対立することからトラブルになりやすいという特徴もあるのです。

手続きのサポートや準備なども考えて、離婚の話し合いの時点で専門家に入ってもらった方がスムーズに進みます。トラブル防止の観点からもその方が安心です。

 

財産分与による不動産名義変更登記の進め方

離婚条件の整理

まずは、当事者間で離婚に当たっての条件を、整理します。不動産や預貯金の名義をどうするのか、養育費、親権、慰謝料など、大まかで結構ですので、当事者で納得のいく条件をまとめましょう。離婚条件の整理の段階から、司法書士法人あやめ池事務所へご相談をいただくことも可能です。

離婚協議書の作成～登記書類の作成

合意内容にそった形で、離婚協議書を作成させていただきます。
離婚協議書を公正証書として作成することも可能です。
また、名意義変更登記に必要な登記書類も同時に作成いたします。
書類の準備が整いましたら、当事者様にご説明のうえ、ご署名・ご捺印をしていただきます。

必要書類の準備

お客様にてご準備頂く書類は、下記の通りです。

離婚届の提出

離婚協議書および名義変更登記に必要な書類がすべて揃ったことが確認できたのちに、離婚届を提出していただきます。

登記申請～手続完了

離婚届の提出後、司法書士法人あやめ池事務所より、管轄法務局あてに名義変更登記を申請させて頂きます。

財産分与による不動産名義変更登記を行う場合の費用について

司法書士法人あやめ池事務所にて、今回のケースのような財産分与による不動産名義変更登記を行う場合の費用は下記の通りです。

登記費用　161,500円（税込167,300円）

	手数料	実費
名義変更登記／財産分与	30000円	100,000円
離婚協議書作成	20000円	400円
事前面談・本人確認業務	8000円	1000円
登記情報・登記事項証明書		600円
郵便代・通信費		1500円
合計	161,500円（税込167,300円）

※前提条件について
・自宅マンション（夫名義。住宅ローン残債なし）
専有部分の固定資産税評価額 / 300万円
敷地持分の固定資産税評価額 / 200万円
・夫から妻へ財産分与で名義変更する