空き家バンクで家を購入したら何をする？

最近は、自治体が運営する「空き家バンク」を利用して、手頃な価格で住宅を購入する方が増えています。

「数十万円で家が買えた」「移住支援金を利用できた」といった話を耳にすることもあり、地方移住やセカンドハウスを検討している方から注目されている制度です。

ただし、ここで多くの方が勘違いしやすいポイントがあります。

それは、

「空き家バンクを利用すれば、自治体が売買契約や登記まで進めてくれる」

という誤解です。

実際には、空き家バンクは、空き家の売主と購入希望者をつなぐための制度です。

売買契約書の作成、代金の支払い、物件の引渡し、所有権移転登記などの法律上の手続きは、原則として売主と買主が自分たちで進めなければなりません。

空き家バンクで物件の購入が決まった後は、一般的に次のような流れで手続きを行います。

「登記は急がなくてもいいかな」と考える方もいますが、それはおすすめできません。

売買契約を締結し、代金を支払っただけでは、不動産登記簿の名義は変わりません。

この記事では、空き家バンクで住宅を購入する際に必要となる売買契約、決済、所有権移転登記、費用、補助金、空き家特有の注意点まで、司法書士の視点から分かりやすく解説します。

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空き家バンクで自治体がしてくれること・してくれないこと

まず理解しておきたいのが、空き家バンクを運営する自治体の役割です。

空き家バンクは、一般的な不動産会社の仲介サービスとは異なります。

自治体は、空き家の情報をホームページなどに掲載し、売主と購入希望者が出会う機会を提供します。

一方で、売買契約書を作成したり、物件の法的な問題を調査したり、所有権移転登記を代行したりするものではありません。

「自治体が紹介している物件だから、法的にも問題がないはず」と思い込まないことが大切です。

物件の権利関係、未登記建物の有無、相続登記の状況、境界、契約条件などは、購入する前に自分たちで確認する必要があります。

空き家バンクの売買では契約書が超重要

空き家バンクを利用した取引では、売主も買主も個人であるケースが多くあります。

不動産会社が仲介に入る場合は、不動産会社が売買契約書や重要事項説明書を準備してくれます。

しかし、不動産会社が関与しない個人間売買では、売主と買主が自分たちで契約内容を決め、売買契約書を準備しなければならないことがあります。

「知り合いだから契約書はいらない」「親戚同士だから口約束で大丈夫」と考えるのは危険です。

たとえば、次のような認識の違いがトラブルにつながります。

• 雨漏りがあるとは聞いていなかった
• エアコンや給湯器も残してもらえると思っていた
• 家具や農機具は売主が処分すると思っていた
• 土地の境界は確定していると思っていた
• 壊れた設備の修理費用を誰が負担するのか決めていなかった

親族や知人との取引だからこそ、後から関係を悪化させないために契約書を作成しておきましょう。

売買契約書に記載しておきたい内容

空き家バンクの物件を購入する際には、少なくとも次の内容を売買契約書に記載します。

• 物件の所在地、地番、家屋番号、種類、構造、床面積
• 売買代金
• 手付金や残代金の金額、支払日、支払方法
• 物件と鍵の引渡し時期
• 所有権が移転する時期
• 所有権移転登記を申請する時期
• 固定資産税などの精算方法
• 残置物の処分方法
• 契約不適合責任の範囲
• 契約違反があった場合の違約金
• 契約を解除できる条件

契約書は、単に「売ります・買います」と書くだけでは不十分です。

代金の支払いと物件の引渡し、登記申請をどのタイミングで行うかを明確にしておくことが重要です。

空き家バンクなら特に確認したい契約条件

残置物を誰が処分するのか

長期間使われていなかった空き家では、家具、家電、布団、食器、農機具などがそのまま残されていることがあります。

残置物が多い場合、処分費用が数十万円になることもあります。

そのため、契約書には次のいずれなのかを明記しておきましょう。

• 売主が引渡し日までにすべて撤去する
• 特定の家具や設備だけを残す
• 残置物を含めた現状のまま買主へ引き渡す

たとえば、「エアコンは残すが、冷蔵庫と家具は売主が撤去する」といった具合に、できるだけ具体的に記載します。

建物が未登記になっていないか

古い空き家では、建物そのものが登記されていないことがあります。

また、母屋は登記されていても、増築部分、倉庫、物置、離れなどが登記されていないケースもあります。

未登記建物は、通常の所有権移転登記だけでは名義を変更できません。

建物の状況によっては、土地家屋調査士へ依頼して建物表題登記を行う必要があります。

相続登記が終わっているか

空き家の登記名義が、すでに亡くなっている先代の名義になっているケースもあります。

この場合、売主が実際に空き家を管理していても、そのままでは買主へ所有権移転登記をすることができません。

まず売主側で相続登記を完了し、その後に買主への所有権移転登記を行う必要があります。

相続人が多い場合や、連絡が取れない相続人がいる場合は、売買自体が進められない可能性もあります。

土地の境界を確認する

地方の古い土地では、境界標が見当たらなかったり、隣地との境界が曖昧になっていたりすることがあります。

現時点では問題がなくても、将来、建物を建て替えるときや土地を売却するときに問題になることがあります。

境界が確定していない場合は、売主が境界を明示するのか、現状のまま引き渡すのかを契約書で決めておきましょう。

井戸・浄化槽などの設備

空き家バンクの物件では、上水道や下水道ではなく、井戸や浄化槽、汲み取り式トイレが利用されていることがあります。

設備の状態だけでなく、維持管理費用、清掃費用、修繕費用も確認しておきましょう。

たとえば、井戸水を飲用する場合は水質検査が必要になることがあります。

契約不適合責任をどうするか

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容と異なっていた場合に、売主が負う責任です。

古い空き家は、築年数が経過しており、売主自身も建物の状態を十分に把握していないケースがあります。

そのため、個人間売買では、売主の契約不適合責任を一部または全部免除する内容が定められることがあります。

ただし、単に「現状有姿で引き渡す」と記載しただけで、あらゆる責任が当然に免除されるとは限りません。

雨漏り、シロアリ、給排水設備の故障など、分かっている不具合は契約書や物件状況報告書に具体的に記載しましょう。

【参考】空き家の売買契約書テンプレート

空き家バンクで個人間売買を行う場合の、基本的な記載イメージをご紹介します。

【不動産売買契約書（抜粋）】

売主と買主は、次の不動産について売買契約を締結する。

・所在地：奈良県〇〇市〇〇町
・土地：〇〇番、宅地、〇〇平方メートル
・建物：木造瓦葺2階建、床面積〇〇平方メートル
・売買代金：〇〇〇万円
・手付金：契約締結時に〇〇万円を支払う
・残代金：〇年〇月〇日に支払う
・引渡し：残代金の支払いと同時に、建物および鍵を引き渡す
・所有権移転登記：残代金の支払いと同時に申請する
・登記費用：買主の負担とする
・固定資産税等：引渡し日を基準として日割り精算する
・残置物：〇〇を除き、売主が引渡し日までに撤去する
・契約不適合責任：別紙に記載した不具合を除き、売主は責任を負わない 

これはあくまで基本的な記載例です。

実際には、物件の状態、代金の支払方法、残置物、境界、未登記部分などに応じて契約内容を調整する必要があります。

契約書をインターネット上の雛形だけで完成させるのではなく、物件ごとの事情を反映させることが重要です。

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決済日には何をする？

売買契約を締結した後は、契約書で定めた日に残代金の支払いと物件の引渡しを行います。

この日を一般的に「決済日」と呼びます。

決済日には、単にお金を支払うだけではありません。

売主と買主、司法書士などが集まり、一般的に次の流れで手続きを進めます。

空き家バンク物件の決済・登記の流れ

たとえば、買主が先に代金を全額支払ったにもかかわらず、売主の権利証や印鑑証明書に不備があれば、登記を申請できない可能性があります。

そのため、司法書士が関与する場合は、登記書類に問題がないことを確認してから残代金を支払うのが一般的です。

所有権移転登記とは？

所有権移転登記とは、不動産登記簿に記録されている所有者を、売主から買主へ変更する手続きです。

売買契約を締結しただけでは、登記簿上の所有者は売主のままです。

売買契約と所有権移転登記は、別の手続きです。

登記をしないまま放置していると、次のような問題につながる可能性があります。

• 将来、不動産を売却できない
• 住宅ローンの担保設定ができない
• 売主が亡くなり、相続人から書類を集める必要が生じる
• 売主の債権者から差押えを受けるおそれがある
• 自分が所有者であることを第三者へ主張できない場合がある

空き家を購入した場合は、残代金の支払いと同時に所有権移転登記を申請するのが安全です。

所有権移転登記に必要な書類

売買による所有権移転登記では、一般的に次のような書類を準備します。

売主の登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、所有権移転登記の前提として住所変更登記が必要になることがあります。

また、売主の氏名が婚姻や離婚などで変わっている場合は、氏名変更登記が必要です。

必要書類は物件や売主・買主の状況によって変わるため、決済日の直前ではなく、早めに確認しましょう。

空き家バンク物件の登記費用

所有権移転登記には、主に次の費用がかかります。

登録免許税は、実際の売買価格ではなく、原則として固定資産税評価額を基に計算します。

また、土地と建物では適用される税率が異なることがあります。

「物件価格が安いから、登記費用も必ず安い」とは限りません。

司法書士法人あやめ池事務所では、個人間売買のサポートを60,000円（税込66,000円）から承っています。

物件の状況やご依頼内容によって費用が変わるため、登記情報や固定資産税評価額を確認したうえでお見積りします。

空き家バンク物件ならではの注意点10選

空き家バンクの物件は、一般的な仲介物件と比べて価格が安いことがあります。

一方で、築年数が古く、権利関係や設備に問題を抱えているケースも少なくありません。

空き家バンク購入前チェックリスト

1．建物が未登記になっている

建物や増築部分、倉庫、離れなどが登記されていない場合があります。

未登記のままでは、売買後の名義変更や将来の売却、融資に影響する可能性があります。

2．相続登記が終わっていない

登記簿上の所有者が、すでに亡くなっている先代名義のままになっているケースです。

売買前に相続登記を完了できるかどうかを確認する必要があります。

3．土地の境界が分からない

境界標がなく、売主や近隣住民も正確な境界を把握していないことがあります。

必要に応じて、土地家屋調査士へ相談しましょう。

4．再建築できない場合がある

道路との接し方や都市計画上の制限により、現在の建物を取り壊すと新しい建物を建てられない場合があります。

建物を取り壊して建て替える予定がある場合は、再建築できる物件か必ず確認してください。

5．市街化調整区域にある

市街化調整区域では、建物の建築、増改築、用途変更などに制限がかかることがあります。

購入後の利用目的によっては、希望どおりに使えない可能性があります。

6．災害リスクがある

土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域、急傾斜地などに該当していることがあります。

自治体が公開しているハザードマップも確認しましょう。

7．井戸や浄化槽を利用している

上下水道が整備されておらず、井戸や浄化槽の維持管理が必要な物件があります。

交換や修理に高額な費用がかかることもあります。

8．大量の残置物がある

家具、家電、衣類、農機具などが大量に残っていると、処分に手間と費用がかかります。

契約前に、誰がどこまで処分するのかを決めておきましょう。

9．雨漏りやシロアリ被害がある

長期間使用されていない建物では、雨漏り、腐食、シロアリ、カビなどが進行している場合があります。

可能であれば、建築士や住宅診断の専門家による確認も検討しましょう。

10．現状有姿での引渡しが多い

古い空き家では、修理をせず、現在の状態のまま引き渡す契約が多くあります。

購入価格だけでなく、リフォーム費用や残置物処分費用を含めた総額で判断することが重要です。

リフォーム前に確認しておきたいこと

空き家を購入した後に、大規模なリフォームを予定している方も多いでしょう。

ただし、工事を始めてから重大な問題が見つかると、予算が大きく膨らむことがあります。

リフォーム前には、少なくとも次の項目を確認しておきましょう。

• 屋根や外壁からの雨漏り
• 床下や柱のシロアリ被害
• 給排水管の劣化や漏水
• 電気容量や古い配線
• 耐震性能
• アスベストの使用状況
• 接道状況や再建築の可否
• 増築部分や未登記部分の有無

たとえば、内装をきれいにするだけの予定だったのに、床を開けると柱が腐食しており、大規模な補強工事が必要になるケースもあります。

空き家の補助金は契約前・工事前に確認する

自治体によっては、空き家の取得や改修に対して、次のような補助制度を設けています。

• 空き家購入補助金
• 空き家改修・リフォーム補助金
• 家財道具処分費用の補助
• 移住支援金
• 子育て世帯や新婚世帯向けの加算

ただし、補助金には申請時期や対象者、居住期間、施工業者などの条件があります。

制度によっては、

• 売買契約を結ぶ前に申請が必要
• 工事を始める前に交付決定を受ける必要がある
• 自治体内の指定業者を利用する必要がある

という条件が設けられています。

先に契約や工事を進めると、補助金を受けられなくなることがあるため注意しましょう。

空き家バンクで実際によくあるトラブル事例

事例1．相続登記が終わっておらず、決済できなかった

売主は、亡くなった親から実家を相続したつもりで空き家バンクへ登録していました。

しかし、登記簿を確認すると、名義はさらに前の祖父のままでした。

相続人を調査すると人数が多く、遺産分割協議にも時間がかかったため、予定していた決済日を延期することになりました。

売主が物件を管理しているからといって、登記上も売主名義になっているとは限りません。

事例2．建物が未登記だった

土地の登記はありましたが、建物が登記されていませんでした。

そのため、売買の所有権移転登記とは別に、土地家屋調査士へ依頼して建物表題登記を進める必要がありました。

建物の図面や建築確認資料も残っておらず、当初の予定より手続きに時間と費用がかかりました。

事例3．残置物の処分費用でもめた

売買契約書には、残置物について詳しい記載がありませんでした。

買主は「売主がすべて撤去する」と考えていましたが、売主は「家具も含めて現状のまま引き渡す」と考えていました。

結果として、大量の家具や農機具の処分費用を誰が負担するのかでトラブルになりました。

事例4．購入後に再建築できないことが分かった

買主は、古い家を取り壊して新築する予定で物件を購入しました。

しかし、購入後に接道条件を満たしておらず、原則として再建築できないことが分かりました。

利用目的が決まっている場合は、その目的を実現できる物件か、契約前に確認する必要があります。

空き家バンクの登記は自分でできる？

所有権移転登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。

売主と買主が自分たちで書類を作成し、法務局へ申請することも可能です。

ただし、個人間売買では次のような判断が必要です。

• 売主が本当の所有者か
• 登記識別情報や権利証に問題がないか
• 差押えや抵当権が付いていないか
• 売主の住所・氏名変更登記が必要か
• 相続登記が必要か
• 未登記建物がないか
• 売買代金を支払ってよい状態か
• 登録免許税を正しく計算できているか

登記申請書を作るだけでなく、代金を支払っても安全な状態かを確認することが重要です。

特に高額な売買代金を支払う場合や、売主と買主が初対面の場合は、司法書士へ依頼することをおすすめします。

司法書士へ依頼するメリット

空き家バンクの個人間売買を司法書士へ依頼すると、一般的に次のようなサポートを受けられます。

• 登記簿や権利関係の確認
• 売主・買主の本人確認
• 必要書類の案内と確認
• 売買契約書や登記条項の確認
• 決済日の調整
• 残代金支払い前の登記書類確認
• 所有権移転登記の申請
• 登記完了後の書類返却

空き家バンク物件は、物件価格自体は安くても、権利関係や建物の状態が複雑なケースがあります。

「安く購入できたのに、手続きのトラブルで結果的に高くついた」という事態を防ぐためにも、できれば売買契約を締結する前にご相談ください。

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空き家バンクで家を購入した後のまとめ

空き家バンクは、手頃な価格で住宅を購入できる魅力的な制度です。

ただし、自治体が売買契約や所有権移転登記まで進めてくれるわけではありません。

購入を決めたら、次のポイントを確認しましょう。

• 売主の名義や権利関係を確認する
• 物件ごとの事情を反映した売買契約書を作成する
• 残置物、境界、未登記建物などを確認する
• 残代金の支払いと同時に所有権移転登記を申請する
• リフォーム費用まで含めて予算を考える
• 補助金は契約前・工事前に確認する

空き家バンク物件では、価格だけでなく、契約・登記・建物の状態を含めて総合的に判断することが大切です。

司法書士法人あやめ池事務所では、空き家バンクや親族・知人間の不動産売買について、契約書の確認から所有権移転登記まで対応しています。

「自治体から自分たちで手続きするように言われた」「何から始めればよいか分からない」という場合も、お気軽にご相談ください。