離婚公正証書の作成、不動産名義変更を行う事例

私たち夫婦は現在離婚に向けて話し合いを進めています。離婚の手続き関係で不安があるため、住宅ローンや自宅の名義変更についてアドバイスをお願いいたします。

私（妻）と夫は離婚することには合意しており財産分与についてもおおむね話がついています。夫婦の財産は自宅の建物と土地、それから預金があります。自宅の土地と建物は私が分与を受け、離婚後も住み続ける予定です。預金については夫と私で半分ずつ分けるということで話がつきました。

問題は自宅の建物と土地です。夫は自分が転居することも、私が離婚後に私の名義にして住み続けることにも納得しています。しかし自宅には住宅ローンが残っているため、離婚にあたってどのように手続きしたらいいのか分からないのです。

現在の住宅ローンの名義人は夫ですが、離婚後は私が支払いをしたいと考えています。このような場合は、住宅ローンをどのように処理したらいいのでしょうか。

住宅ローンや名義変更の手続きの他に、離婚時の注意点やしておいた方が良いこともあれば教えてください。

ご相談の要点

離婚公正証書の作成～不動産名義変更登記で注意すべき点について

ご相談のケースで注意したいポイントは4つあります。

以上の4つの注意点について順番にお話しします。

養育費や慰謝料、不動産の名義など、離婚に関する一切の事項を決める。

離婚の際は養育費や財産分与、慰謝料など離婚条件を決めることになります。

離婚条件は夫婦で話し合って決めることが可能です。養育費や財産分与などに就いて話し合い、夫婦間で合意していれば特に問題ありません。ただ、注意したいのは夫婦間で離婚条件を話し合うときに決め忘れが発生しやすい点です。

たとえば、よくあるのが財産の漏れなどです。

財産分与のときに預金と不動産の分与を夫婦で話し合って決めました。これで財産分与の話し合いは済んだと思っていましたが、有価証券を忘れていました。財産分与のときは預金や不動産に目が向きがちですが、有価証券や保険、車、美術品、家財道具なども対象になることを忘れてはいけません。

財産分与の対象になる財産の分与を忘れてしまうと、離婚公正証書に記載漏れが発生する可能性があります。後のトラブルの火種になる可能性もあるのです。

養育費や財産分与などについては夫婦で話し合ったということでしたが、次のステップに移る前に決め忘れがないかよく確認してください。漏れた財産などがあれば、この段階でしっかりと決めておきましょう。

離婚公正証書を作成するメリットと強制執行認諾条項

財産分与や養育費などの離婚条件について漏れなく決めたら、次は離婚条件についてまとめた離婚協議書を作成します。

離婚協議書の作成は必須というわけではありません。ただ、離婚協議書といったかたちで離婚条件についてまとめておかないと、証拠が何も残らなくなってしまいます。

離婚が成立した途端に約束を反故にして連絡を絶たれないとも限りません。離婚条件の証拠として離婚協議書を作成しておくといざというときの証拠として役立つはずです。

離婚協議書を作成する場合は公正証書（離婚公正証書）にすると、より証拠として有効になります。公正証書は公証役場の公証人という法律のプロが関与して作成する公文書です。個人で作成する離婚協議書はあくまで私文書ですが、離婚公正証書にすることで私文書より証拠として格段に強い力を持ちます。

また、離婚公正証書には私文書の離婚協議書にはない特徴があります。離婚公正証書の場合は「強制執行認諾条項（約束を守らないときは強制執行に服します）」という文言を入れることで、離婚相手が約束を破ったときは即座に強制執行できるのです。

離婚公正証書には証拠としての力の強さと、いざというとき即座に強制執行できるというメリットがあります。証拠を残すなら公正証書の利用をおすすめします。

住宅ローンに処理方法について注意が必要

ご相談ケースにおいて特に問題になるのが住宅ローンの処理です。夫名義の住宅ローンを離婚後は相談者（妻）が払いたいということでした。この場合は3つの処理方法が考えられます。

第一に妻の名前で住宅ローンの借り換えを申し込むという方法があります。妻名義のローンなので離婚後に妻が問題なく返済を続けられることでしょう。

ただ、借り換えの場合は妻に返済できる収入や資力があるか審査されることになります。審査落ちしてしまうとこの方法は使えません。

次に夫名義の住宅ローンを返済し、返済のタイミングで住宅を夫から妻の名義に変更するという方法が考えられます。

この方法を使う場合は「いずれ名義変更をする」という予約のような登記である条件付所有権移転仮登記をしておくといいでしょう。ただ、夫が納得してくれるかどうかが問題になります。

第三の方法として、住宅ローンが残っている状態で家の名義変更をするという方法があります。

この方法は金融機関が同意しない可能性が高く、ローンの契約違反として一括返済を求められるリスクもあるのです。第三の方法を検討するときは事前に金融機関と話し合いをしておきましょう。

ただ、話し合いをしたからといって金融機関が応じるとは限りませんので注意してください。

名義変更登記には相手方の協力が必要になる

離婚公正証書に「家は妻名義にする」などの条件を記載しても、家の名義を妻に変更するためには夫の協力が必要です。

家の名義を妻にする場合は、まずは離婚公正証書を作成してその後に離婚届を提出します。離婚届を提出した後に即座に妻への名義変更登記を申請するという流れで手続きを行うと良いでしょう。

贈与税/不動産取得税/登記費用についても注意が必要

離婚時は贈与税と不動産取得税は基本的に非課税となります。

離婚の際の財産分与は贈与ではなく、夫婦で培った財産を分けるという作業です。また、財産分与は不動産を新しく取得するのではなく、あくまで分与するにすぎません。そのため、原則的に贈与税や不動産取得税はかからないことになっているのです。

離婚時に住宅を妻の名義にするためには登録免許税を納めなければいけません。

登録免許税は登記の際に納める税金です。財産分与により名義変更登記をする際の登録免許税の税率は20分の1000になっています。

登録免許税の支払いに充てる資金を準備しておきましょう。

 

司法書士法人あやめ池事務所からのご提案

離婚時の財産分与や養育費など条件については決まっているというお話でしたが、漏れがないか念のためもう一度確認してください。そのうえで、ご相談内容の解決策として以下の提案をいたします。

離婚届と登記申請に間が開いてしまうと、連絡が取れないなどの理由から元夫に協力してもらうことが難しくなる可能性があります。

専門家のサポートを受けて、離婚届の提出直後にすぐ登記申請できるように準備しておくことがポイントです。

 

離婚公正証書の作成～不動産名義変更登記までの手続の流れ

ご相談～ご依頼

まずは、離婚のあたっての合意内容など、お客様の状況を詳しくヒアリングさせて頂きます。合意内容に不備・不足がないか、また法的問題点や税務的な不具合がないかチェックのうえ、アドバイスをさせて頂きます。

離婚公正証書の文案作成～公証役場と事前協議

離婚にあたっての条件で合意ができましたら、司法書士法人あやめ池事務所にて、離婚公正証書の文案を作成いたします。また、公証役場と事前協議のうえ、文書作成の日程等を調整します。

公証人役場にて、離婚公正証書の作成

公証役場にて、事前に作成した文案のとおりの離婚公正証書を作成します。作成時には、基本的に両当事者様がご出席いただくことになります。
※どうしてもご都合がつかない場合には、司法書士法人あやめ池事務所が代理人となる子とも可能です。

離婚届の提出

離婚公正証書の作成がすみましたら、離婚届を提出して頂きます。

金融機関との話し合い、借換先の金融機関の選定

離婚届が受理されたのち、金融機関との話し合いに入ります。
現在の借入先である金融機関と債務者変更について相談し、同時に、他の金融機関にて借換手続の相談を行います。

不動産名義変更登記

金融機関との話し合いの結果に応じて、不動産名義変更登記を行います。債務者変更や借換が難しい場合には、住宅ローンの完済を条件とした所有権移転仮登記を行う場合もあります。

離婚公正証書の作成～不動産名義変更登記に要する費用について

司法書士法人あやめ池事務所にて、今回のケースのような離婚公正証書の作成～不動産名義変更登記～住宅ローンの債務者変更を行う場合の費用は下記の通りです。

登記費用　294,000円　程度（３０３，８００円程度）

	手数料	実費
離婚公正証書作成	30000円	20,000円程度
所有権移転登記･財産分与	30000円	170000円
抵当権変更登記･債務者	30000円	2000円
事前面談	8000円
対象物件事前調査		2000円
郵便代・通信費		2000円
合計	294,000円程度（税込 303,800円程度）

※前提条件について
・離婚公正証書を作成
・自宅の土地建物は離婚後に妻が住み名義は妻にしたい（夫も同意済）
    土地の固定資産税評価額 / 550万円
    建物の固定資産税評価額 / 300万円
・残存の住宅ローンについて、抵当権の債務者変更を行う。